Velmi častou otázkou mých klientů je, jakou maximální výši hypotéky si mohou vzít a podle toho budou hledat nemovitost. Je tento postup ale správný? Je dobré se spoléhat na banku v tom, jak velká hypotéka je pro mě optimální? A jak banka zkoumá finanční situaci klienta pro výpočet maximální výše hypotéky? To vše se dozvíme v dnešním článku.

DSTI (Debt Service to Income)

Jeden z hlavních parametrů, který rozhoduje o maximální výši hypotéky je parametr DSTI. Více o tomto parametrů a o tom co znamená v článku zde. Co je ale důležité je to, že banky dokáží dnes klientovi poskytnout hypotéku až do limitu 50 % DSTI a některé až do limitu 60 % DSTI. Je to správně? Jak pro koho. Představte si, že Váš výdělek s partnerkou nebo partnerem, kdy zatím nemáte dítě, je někde okolo 60.000 Kč měsíčně, což vnímám u svých klientů jako takový dnešní lepší průměr. Jeden má třeba 25.000 Kč, ale ten druhý 35.000 Kč a jsme tam. Banka Vás nechá platit za hypotéku tedy při 60 % DSTI dokonce 36.000 Kč měsíčně. To při dnešních úrokových sazbách odpovídá hypotéce někde okolo 6.0 MIO. Za to už se dá něco koupit, je to tak? Myslí ale banka do budoucna? Nikoliv. Banku zajímá pouze historie Vašich příjmů a nikoliv budoucí. Samozřejmě 50 % nebo 60 % z příjmů dohromady u páru ve výši 40.000 Kč je jiná částka než z 80.000 Kč takže je potřeba individuálně uvažovat i podle součtu příjmů. Ony ale ani ty těstoviny s kečupem dnes nestojí tolik, co stávaly před 10-ti lety a s tím je potřeba počítat.

Budoucnost

Dejme tomu že taková nemovitost popsaná výše bude mít náklady na vytápění, elektřinu a vodu někde okolo 5.000 Kč, což se ještě držíme při zemi. K tomu nějaké životní pojištění za cca 1.500 Kč měsíčně pro oba dva dohromady, kdy více o tomto produktu zde a pojistka nemovitosti s roční platbou v přepočtu na měsíční náklad klidně i 500 Kč měsíčně. Jsme rázem na nákladech 43.000 Kč měsíčně. Zbývá Vám tedy 17.000 Kč z čímž se dá, když jste skromní fungovat jako pár, ale bez dětí. Co ale nastane, až bude partnerka na rodičovské a její příjem spadne z 25.000 Kč na 10.000 Kč? Budete mít příjem zbývající na jídlo, dítě, cestování, provoz vozidla, dopravu do práce, domácnost apod., celých 2000 Kč měsíčně. Posuďte sami, zda to bude stačit. Je dobré tedy maximální výši hypotéky stanovovat podle toho, kam až mě pustí banka nebo je lepší myslet do budoucna a koupit jako první nějakou levnější nemovitost a k té vysněné se dostat později po mateřské a nájemníkem si splácet prvotní hypotéku? Buďme trpěliví a nechtějme hned bydlet v ,,paláci“.

Vlastní zdroje

Klienti mají velmi často požadavek, aby hypoteční úvěr který si berou byl co nejnižší a chtějí dát co nejvíce peněz ze svých zdrojů. Když to zveličím, tak vyberou všechny účty co mají, osloví rodinu a posbírají všechny prostředky na to, aby byla hypotéka o nějakých těch pár statisíců menší. Já to chápu, člověk se nechce zadlužovat, když už je to na tak dlouhou dobu a úroky také nejsou v absolutní hodnotě nejnižší, nicméně zkusme se na to podívat z jiného úhlu: Pokud si vezmu dnes hypotéku ve výši například 3.0 MIO, splátka na 30 let bude 15.541 Kč. Když si vezmu hypotéku 2.7 MIO, splátka bude 13.987 Kč. To je rozdíl ve výši 1.554 Kč měsíčně. Bude Vaše životní úroveň o tolik lepší, když budete mít navíc na útratu o 1.554 Kč každý měsíc více nebo ne? Při příjmech s partnerem dohromady například 50.000 Kč jsou to pouze 3 % příjmů, o které Vám navíc každý měsíce stejně výplaty kolísají a vždy nějak s penězi vyjdete, je to tak? Jak se Vám ale bud žít, když budete vědět, že splátka je sice o tyto 3 % větší, ale máte ,,za zadkem“ 300.000 Kč našetřených, které můžete použít na to, když se Vám rozbije auto, partnerka otěhotní a nebo přijde jiná složitá životní situace? Posuďte opět sami….Banky samozřejmě chtějí do hypotéky vložit za určitých podmínek vlastní zdroje, není ale nutné tam dávat všechny. Více o nutnosti vlastních zdrojů v článku zde

Mateřská a rodičovská dovolená

V minulém roce mi v pozdějších hodinách volal do kanceláře jeden klient s omluvou a dotazem, že se hádají s kamarády u piva, jak se vlastně řeší ta mateřská a rodičovská, když mají klienti jako pár hypotéku? Žena spadne o 15.000 Kč s příjmem dolů minimálně na dobu třeba i 3 let. To je finanční deficit ve výši 540.000 Kč, kdy navíc nejste už 2, ale 3 v domácnosti. Bohužel Vás nepotěším, ale pokud si vezmete maximální hypotéku počítanou v úvodu článku a nemáte za sebou bohaté rodiče, tak jediná šance že to zvládnete je , že budete mít úspory, které pokrytí tento deficit. Proto je základem každého portfolia kvalitní finanční plán nejen z hlediska pojištění a nejlevnější hypotéky, ale i odkládání prostředků a tvorby rezerv ihned ze startu výdělečné činnosti. Více v článku zde, kdy na svých schůzkách se snažím klienty naučit zdravé finanční návyky, které se povedly vybudovat i mě. Bohužel většina lidi dnes žije od výplaty k výplatě a často to není proto, že nemají na jídlo, ale protože jsou ,,důležité“ věci, které ,,potřebují“. Ne nadarmo se říká, že si kupujme věci, které nepotřebujeme, abychom udělali dojem na lidi, na kterých nám nezáleží. A něco pravdy na tom určitě bude.

Závěr

Tímto článkem Vás nechci odradit od toho, abyste si vzali hypotéku, právě naopak. Vlastní bydlení je fajn a při růstu ceny nemovitosti v čase, nemůžete udělat krok vedle. A není snad možnost jak na nákupu nemovitosti v dnešní době prodělat z dlouhodobého hlediska. Chtěl bych na Vás jen apelovat, abyste nevycházeli z kalkulací na internetu nebo konkrétní banky, ale našli si kvalitního poradce, který Vám nejlépe na vlastních zkušenostech a zkušenostech jiných klientů poradí. A pomůže se dopočítat k maximálnímu stropu splátky, který budete zvládat nejen dnes, ale i v budoucnu. Dívejte se dopředu a nejen na zítřejší den. Jaké budou Vaše příjmy v za 2 roky? Jaký je potenciál jejich zvýšení? Jaká bude výše mateřské dovolené partnerky pokud je například již těhotná a kdy na mateřskou nastoupí? Udělejte si tabulku příjmů a nákladů a pokud chcete být hodně pečliví, zapisujte si, za co každý den utrácíte. Hypotéka totiž není na rok, ale v drtivé většině případů, na 30 let.