Jak získat hypotéku v roce 2022

Po rekordním počtu poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2021 nastal na přelomu nového roku velký obrat. Co se vlastně změnilo? Co se ještě bude v roce 2022 měnit? A jak s tím pracovat? Na to vše se podíváme podrobně v dnešním článku na konkrétních příkladech.

Úrokové sazby

Ještě před rokem nebyl problém získat v bance úrokovou sazbu okolo 2 % p.a. Dnes se bavím s klienty o úroku okolo 4 % p.a. Co za tím stojí? Před rokem byla tzv. 2T REPO sazba, kterou udává ČNB, na úrovní 0,25 %. Jedná se zjednodušeně o hodnotu, od které se odrážejí banky při tvorbě své konečné nabídkové sazby pro hypoteční úvěry. Tato nízká hodnota byla pozůstatkem reakce na příchod COVID-19 a s tím spojená snaha o podporu ekonomiky. Ekonomika se však rozjela mnohem více, než by si asi ČNB představovala a lidé po prvním rozvolňování začali extrémně utrácet a hrnuli se do hypotečních úvěrů. Dnes však máme hodnotu 2T REPO sazby ve výši 3,75 %. Na tuto hodnotu jsme se dostali extrémně rychle, jelikož ČNB se snaží ekonomiku opět brzdit a motivovat k tvorbě úspor.

zdroj: www.hypoindex.cz

Uveďme si na příkladu, jak se to projeví konkrétně na splátce hypotečního úvěru. Dovolám si pracovat s průměrnou výší hypotéky poskytované v dnešní době:

Jak můžeme vidět, tak rozdíl ve splátce při stejné výši úvěru, je 3 447,-. Posuďte sami, zda se Vám za poslední rok o tuto částku zvýšily výdělky nebo ne….

Změna ukazatelů DTI, DSTI a LTV

Při poskytování hypotečních úvěrů musí banky dodržovat parametry, za kterých klientovi poskytnou maximální hypoteční úvěr. Jedná se o parametr DTI (Debt-to-income) a DSTI (Debt-service-to-income). ČNB doposud doporučovala bankám držet je na hodnotách DTI = 9 a DSTI = 45 %. To znamená, že v případě DTI nesměl mít klient v součtu vyšší úvěry, než je jeho 9-ti násobek ročních příjmů. V případě DSTI nesměl součet všech splátek klienta přesáhnout 45 % jeho čistých měsíčních příjmů. Jelikož se však jednalo o doporučení, některé banky dokázaly jít někdy za hranice a to dokonce DTI = 11 nebo DSTI = 60 %. To mělo za následek poskytování z mého pohledu velmi rizikových hypotečních úvěrů do budoucna. Více v mém článku zde: https://zdenekpolasek.cz/2021/02/04/splatka-hypoteky-vs-naklady-na-bydleni/ .

Zároveň mohly banky poskytovat hypoteční úvěry s parametrem LTV až do výše 90 % téměř bez omezení. Více o tomto parametru v mém článku zde: https://zdenekpolasek.cz/2021/10/01/5-nejcastejsich-mytu-o-hypotecnich-uverech/

Od 1.4.2022 však ČNB rozdělí klienty na 2 tábory. Pokud Vám v době žádosti o hypoteční úvěr bude méně než 36 let, budete muset splňovat parametry DTI = 9,5 a DSTI = 50 %. Zároveň si budete moci sáhnout i na hypotéku s LTV 90 %. Pokud však budete v době žádosti o hypoteční úvěr starší 36-ti let, budete muset splňovat DTI = 8,5 a DSTI = 45 %. Zároveň budete moci získat hypotéku pouze s LTV 80 %. Pokud si tyto úpravy přeložíme do češtiny, tak ČNB říká, že pokud jste starší, měly byste již mít naspořeno více prostředků. A proto Vám bude stačit, alespoň podle ní, menší hypotéka na pořízení vlastního bydlení. Banky budou mít opět pravomoc tyto parametry přesáhnout, ovšem pouze v 5 % všech svých poskytnutých úvěrů a sama banka se rozhodne, komu tuto výjimku udělí a komu ne…

Jak s tím pracovat?

Je jasné, že po změnách výše bude pro řadu lidí opravdu náročnější na hypoteční úvěr dosáhnout a někoho se to dotkne tak, že úvěr nedostane vůbec. Já osobně doporučuji s těmito novinkami pracovat následovně:

1. Nenechte se odradit – Pokud jste měli v merku nějaký investiční byt, který by se hezky pronajímal a to tak, že splátku hypotéky Vám pokryje nájemné, tak na to nejspíše budete muset nějakou dobu zapomenout. Pokud však dlouhodobě plánujete si pořídit vlastní bydlení, nenechte se odradit tím, že hypotéky ,,podražily“. Každá hypotéka má své fixační období, více v článku zde: https://zdenekpolasek.cz/2021/02/04/splatka-hypoteky-vs-naklady-na-bydleni/ . Když se podíváme na graf vývoje úrokových sazeb, jsem zastáncem myšlenky, že každý z nás si jednou ty vysoké úroky ,,vyžere“. Někdo hned na začátku a někdo v průběhu splácení své hypotéky. Jelikož je na trhu stále bídná nabídka nemovitosti, hrozí, že pokud se znechutíte z vysokých úrokových sazeb, uteče Vám několik krásných nemovitostí mezi prsty.
2. Volba kratší fixace – Před rokem měly banky k fixaci postoj takový, že čím kratší jste zvolili, tím lepší úroková sazba. Důvodem byla domněnka, že takto nízké úroky dlouho nevydrží a to se naplnilo. Dnes je to právě naopak. Čím kratší fixaci chcete, o to bude dražší. Důvod je stejný: Banky očekávají opět pokles úrokových sazeb a rády by si Vás proto zaháčkovaly s vyšším úrokem na co nejdelší dobu. Doporučuji však i přesto, že kratší fixace je dnes malinko draží, zvolit právě tu. Vsázím totiž na to, že úroky nebudou moci být dlouhodobě na 4 % p.a. nebo dokonce 5 % p.a. Jakmile hypotéky zase zlevní, dotkne se to pozitivně na Vaší splátce.
3. Maximálně mobilizovat úspory – Je pravdou, že inflace roste a veškeré zboží se zdražuje. Oproti tomu ale rostou také mzdy a chtěl bych na Vás apelovat, abyste si o tento přírůstek do peněženky ve 100 % nezvýšili životní standart. Některým klientům rostou mzdy opravdu pěkným tempem a doporučuji alespoň část tohoto zvýšení měsíčně odkládat a zvýšit tak hodnotu svých rezerv. Z dlouhodobějšího hlediska tedy bude šance, že nebude potřeba brát tak vysokou hypotéku s vysokým úrokem.

Výhled do budoucna

Rozhodně nechci tvrdit, že má ,,moudra“ jsou lékem na všechno. Řada lidí bude mít opravdu problém hypotéku za podmínek v roce 2022 získat. Pokud bychom se měli podívat do budoucna, nabízí se několik úvah a řešení, kdy některá z nich se již reálně v bankách projednávají. Vypíchněme si ta nejzajímavější:

1. Stagnace cen nemovitosti – I když to tak zatím nevypadá, je zde šance, že by růst cen nemovitosti mohl minimálně zpomalit. Jelikož jsme si dnes řekli, že spousta lidí bude mít pravděpodobně problém na hypotéku dosáhnout, realitní makléři budou muset s prodávajícími konzultovat korekci prodejních cen svých nemovitosti. Je totiž pravděpodobně, že každý druhý zájemce o nemovitost by ji sice koupit chtěl, ale jednoduše nedosáhne na její financování. A to by mohlo regulovat cenu.
2. Pokles úrokových sazeb – Nemyslím si, že úrokové sazby se budou držet vysoko dlouho. Očekávám určitou korekci na hypotečním trhu a trhu s nemovitostmi, nicméně poté by mělo dojít opět k pozvolnému poklesu. Můj skromný odhad je, že například za 3-5 let bychom se mohli znovu bavit o úrocích blížících se ke 2 % p.a.
3. Prodloužení splatnosti hypoték – Zní to sice děsivě, nicméně banky zvažují, že prodlouží maximální splatnost hypoték z 30-ti let například na 35 let nebo dokonce 40 let. Tím by se snížila splátka a na hypotéku by dosáhlo více žadatelů.
4. Mezigenerační hypotéky – Opět velmi kontroverzní téma, které vyvolává spoustu negace. Jednalo by se o situaci, kdy si hypotéku vezmete Vy, nicméně po Vaší smrti ji bude moci převzít Vaše dítě. V kombinaci s bodem 3 by totiž řada klientů nestihla splatit svou hypotéku do 70-ti let, což je průměrné maximum u bank.
5. Státní dotace na úroky – V době, kdy historicky byly úrokové sazby na 6 % p.a. existovaly tzv. Státní dotace na úrokové sazby. To znamenalo, že jste si vyřídili sice drahou hypotéku, nicméně poté bylo možné vyjednat si od státu dotaci například na 1/2 těchto úroků. Reálně jste poté mohli mít hypotéku například za 3 % p.a. Vyřídit tuto dotaci prý sice bylo složité, jako sestavit jaderný reaktor, nicméně pokud úrokové sazby budou dále stoupat, může se opět objevit i tato podpora.

Závěr

Přeji Vám, aby se Vás situace na trhu v roce 2022 dotkla při Vaší cestě za vysněným bydlením co nejméně. A pokud nevíte, na čem jste a jak se bude konkrétně dotýkat situace v roce 2022 Vás, doporučuji kontaktovat odborníka. Člověk, který se denně pohybuje ve světe hypoték, Vám poradí, jak se na ni připravit. A jako správný parťák Vás touto cestou provede od začátku až do konce.