Splátka hypotéky vs. Náklady na bydlení

Když svým klientům ukazuji, kolik bude při dnešních podmínkách úrokových sazeb splátka hypotéky, rozzáří se jim oči a jsou překvapeni, že je to tak nízká suma. Splátka hypotéky však není jediným nákladem, který Vás bude čekat. Hypotéka totiž nese řadu dalších ať už povinných nebo doporučených nákladů a změn v novém bydlení oproti současnému. V dnešním článku si je podrobně rozebereme.

V historii nebylo problém získat velmi vysoký úvěr vzhledem k příjmům klienta. ČNB však dne 12.6.2018 stanovila parametr DTI (Maximální výše úvěru na bydlení ve výši devíti násobku ročního příjmu) a DSTI (Maximální splátka úvěru na bydlení ve výši 45% měsíčních příjmů). Pak však náhle přišla doba COVID-19 a ČNB dne 1.4.2020 tyto parametry rozvolnila. V praxi to znamená, že některé banky ctění těchto parametrů striktně zachovaly, jiné mírně upravily, například DTI => 10 a DSTI => 50%. Dnes jsou však na trhu banky, které tyto parametry úplně zrušily a výsledkem je, že člověk je schopen dosáhnout až na nesmyslně vysoký úvěr vzhledem k jeho ekonomické situaci. Toto však může být dvojsečnou zbraní.

Fixace

Spousta lidí dnes díky extrémně zrychlené době uvažuje instantně a zajímá je pouze to, zda něco mohou dostat hned teď a nepřemýšlí do budoucna. Hypoteční úvěr je však závazkem na dlouhou dobu, v drtivé většině poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR na 30 let. Riziko tkví v tom, že takto nízkou úrokovou sazbu na hypotečním úvěru jako jsou dnes i pod 2% z hlediska historie nemusím mít jako klient věčně. Drtivá většina hypotečních úvěrů v ČR má dnes 5ti letou fixaci úrokové sazby. Rád bych Vám teď ukázal, co se stane s Vašim úvěrem, pokud k datu fixace bude úroková sazba na hypotečním úvěru na dvojnásobku, čili 4%. Příkladem bude úvěr ve výši 3.000.000,-, což vnímám jako průměrnou hypotéku a to na 30 let s úrokem 1,99%. Jak můžete vidět, tak rozdíl ve splátce je ze dne na den ve výši 2 718,- a s tím je potřeba při zvažování tak velkého závazku na tak dlouhou dobu počítat. Níže rovněž přikládám graf vývoje úrokových sazeb v čase, kde můžete vidět, že úrokové sazby zde byly i vyšší, než 4%, čili tento příklad není úplně mimo.

zdroj: www.hypoindex.cz

Budoucí vývoj příjmů

Jedna věc je prokázat bance dostatečné příjmy v době poskytování úvěru, druhá je pak si tyto příjmy udržet. Řada klientů řeší hypoteční úvěr kvůli tomu, že jsou v očekávání nebo se potřebuji přestěhovat do většího bydlení, protože čekají dalšího potomka. Počítáme však v této instantní době s tím, že ze dvou stabilních vysokých příjmů se stane pouze jeden v kombinaci s rodičovským příspěvkem? Jaký je očekávaný vývoj Vašich příjmů? Nemusíme chodit daleko a COVID-19 jistě zamával se spousty domácností, které díky historicky vysokým získaným hypotékám neměly prostor tvořit rezervy. Kdyby nedorazilo moratorium splátek, byl by dopad ještě drtivější.

Energie

Několikrát jsem zažil, že mi klienti nadšení volali s tím, že našli svou vysněnou nemovitost a že se musíme ihned vidět, abychom si aktualizovali propočet hypotečního úvěru. Dalším nákladem, z kterého se skládají celkové náklady na Vaše budoucí bydlení jsou právě energie. Pokud plánujete hypoteční úvěr, většinou máte v plánu se stěhovat do stejně velké nebo ideálně větší nemovitosti, než bydlíte dnes. Nová nemovitost může být vytápěna jiným zdrojem tepla a za jiné náklady, než Vaše současná a s tím je potřeba také počítat při výběru nemovitosti. Kdybychom počítali, že náklady na bydlení budou v nové nemovitosti jen o 1000,- vyšší než ve Vaší stávající, je to stejné, jako byste si vzali o zhruba 300.000,- vyšší hypoteční úvěr na nemovitost. Měsíční náklady budou stejné. Při prohlídkách nemovitostí tedy rozhodně chtějte vidět i zálohy na energie a chtějte vědět, kdo v nemovitosti doposud bydlel a jak má zálohy nastaveny. V závěru byste mohli být nemile překvapeni, že nové bydlení Vás na energiích stojí například o 2000,- více, než to současné a to může být klíčové.

Pojištění nemovitosti

Cílem hypotečního úvěru je dosáhnout vlastního bydlení a tím pádem většina z nás bydlí do té doby v pronájmu nebo u rodičů. Jelikož nemovitost, kde platíme nájem není naše, je hloupost, abychom ji měli pojištěnou, jelikož to je přeci starost majitele. Když si však nemovitost koupíte, podmínkou banky je mít sjednané pojištění nemovitosti s kterým dosud rodinný rozpočet nepočítal. Pojištění nemovitosti musí být navíc uzavřeno výhradně na tzv. reprodukční cenu nemovitosti, kterou určuje odhadce pracující pro banku a nemůže být jen tak ledajaké (reprodukční cena je částka, za kterou lze postavit obdobnou nemovitost znovu od základů při dnešních cenách). V případě bytových jednotek se často nejedná o vysokou sumu, avšak pokud se jedná o povodňovou oblast nebo rodinný dům s větší rozlohou, který má vysokou rozlohu, může se toto pojištění prodražit. Není výjimkou, když se jedná například o sumu 5.000,- ročně. Rázem jsme v přepočtu na částce 400,- měsíčně, což nemusí být málo peněz.

Zajištění příjmů

Posledním faktorem, který může zamíchat kartami, je pojištění hypotéky nebo chcete-li životní pojištění. Toto není podmínkou banky, jak si klienti často myslí nebo je jim nuceno na pobočkách v bankách. Je to ve většině případech podmínkou klienta, který má zdravý rozum. Beru přeci na svá bedra závazek v hodnotě několika miliónů. A pokud mám rodinu a jsem jejím živitelem, měl by tento živitel myslet na potenciální rizika, které lze dnes velmi elegantně vykrýt v případě těžké životní situace po zdravotní stránce. Nejedná se však o malé částky a pohybuje se například od 500,- měsíčně u mladého klienta s nižším úvěrem nebo klidně 1000,- až 2000,- měsíčně, pokud se jedná naopak o klienta staršího s rizikovým povoláním a větším úvěrem. Někteří z nás jsou rozumní a podobný produkt již platí předtím, než žádají o hypotéku, jelikož takové krytí mohu mít dobrovolně i bez hypotéky. Tehdy jsme na tento náklad zvyklí a dochází pouze k jeho korekci či úpravě a tím pádem se nejedná o takový finanční šok. Někteří klienti však maximalizují své hypoteční úvěry, jak jim pár bank umožňuje a pak jim nezbývají již finance na toto velmi důležité krytí. Toto chování se nedá nazvat jinak, než sebevražedné, jelikož neohrožuji jen sebe, ale hlavně svou rodinu.

Závěr

Nyní již víme, že při vyřizování hypotečního úvěru není dobré honit se jen za co nejvyšší hypotékou a podle toho vybírat nemovitost. Je však potřeba důkladně zvážit další náklady, které mě na cestě k vlastnímu bydlení a po dobu jeho trvání budou čekat. Pokud však máte vedle sebe šikovného nezávislého poradce, je schopen Vám tyto vedlejší produkty k hypotečního úvěru zajistit co nejvýhodněji v poměru cena/výkon. Na trhu je totiž opravdu propastný rozdíl v cenách jednotlivých institucí. Správný poradce by Vám totiž měl tyto náklady spočítat na míru ještě předtím, než začnete konkrétní hypotéku vyřizovat alespoň orientačně. Když si do toho pohlídáte náklady na energie, vše dobře dopadne. Nejhorší situace je ta, když se na začátku dozvíte splátku hypotéky a poté na Vás dotyčný poradce v průběhu obchodu vytahuje jeden náklad za druhým jako králíky s klobouku, s kterým jste nepočítali dopředu. Na závěr přikládám tabulku srovnávající pouze splátku hypotéky bez promítnutí nákladů, které jsme dnes probrali. Vedle poté reálný příklad skutečných dlouhodobých nákladů na bydlení.