5 nejčastějších mýtů o hypotečních úvěrech

Při svých schůzkách s klienty jsem vypozoroval několik mýtů o hypotečních úvěrech, které mezi námi kolují. Vybral jsem 5 nejčastějších a na ty bych se s Vámi rád dnes podíval. Uvedeme si všechny zkreslené informace na pravou míru a Vy budete mít konečně jasno v tom, co je u bank možné a co nikoliv.

Na koupi nemovitosti Vám stačí 10% její ceny?

V reklamních kampaních a mezi klienty koluje mylný dojem, že na koupi nemovitosti Vám stačí 10% její ceny a zbytek Vám půjčí banka. To by znamenalo, že když si vyhlédnete nemovitost za 3.0MIO, tak by teoreticky mělo být potřeba složit minimálně 300.000,- z vlastních zdrojů. Banka by tedy neměla mít problém nemovitost zafinancovat. Realita je však malinko jiná a vychází z následujících parametrů:

• LTC (Loan-to-Cost): Znamená poměr výše úvěru k celkovému záměru financování. Pokud tedy vezmeme v potaz příklad výše, tak v tomto případě by parametr LTC byl 90%. Z tohoto parametru však banka při výpočtu maximální výše hypotéky nevychází!
• LTV (Loan-to-Value): Znamená poměr výše úvěru k hodnotě zastavovaných nemovitostí bankou. V běžné praxi se totiž stává, že kupní cena nemovitosti je např. již uvedených 3.0MIO, nicméně odhadní cena definovaná odhadcem jako zástavní hodnota pro banku, může být často nižší. A právě z této odhadní ceny banka vychází. Pokud je tedy kupní cena nemovitosti 3.0MIO, ale odhadce určí hodnotu pro banku například 2.7MIO, tak banka může poskytnout 90% LTV hypoteční úvěr. Ovšem z hodnoty 2.7MIO což je 2.430.000,- a klient rázem nepotřebuje ,,jen“ 300.000,- vlastních prostředků, ale již 570.000,-. A to může být problém.

Rozhodující tedy není kupní cena, ale zástavní hodnota!

Předschválená hypotéka v internetovém bankovnictví?

Od řady klientů slýchám tvrzení, že hypotéku mají tzv. předschválenou, jelikož jim v internetovém bankovnictví (dále jen IB) svítí, že si mohou půjčit až 7.0MIO. Na základě této skutečnosti by se dalo nabýt dojmu, že hypotéka je vlastně v této situaci tutová záležitost a že se již nic nemůže pokazit. Tato informace v IB však znamená pouze následující skutečnost: Banka je schopna automaticky vyhodnocovat na základě předem daných algoritmů, jaké měsíční příjmy Vám chodí na běžný účet. A z toho vydedukovat tzv. před schválenou splátku pro maximální výši hypotéky. Teoreticky s tím můžete počítat, nicméně banka nevyhodnocuje další velmi důležité skutečnosti. K jejich zjištění od Vás totiž ještě nemá souhlas:

• Vaše současné závazky a splátky do výdajů (banka počítá ve výpočtu s tím, že žádné nemáte)
• Historie splácení (pokud budete mít negativní záznam v registru, o čemž banka zatím nemá jak vědět, tak je před schválena splátka k ničemu)
• Pravidlo LTV (když Vám svítí v bance 7.0MIO maximální výše hypotéky a odhad nemovitosti, kterou chcete koupit bude 5.0MIO, je nám asi všem jasné, že to nedopadne)

Hypotéka bez dokládání příjmů?

Historicky byla na finančním trhu zaběhnutá možnost, že jste nemuseli za určitých podmínek dokládat bance příjmy a banka Vám úvěr i tak schválila. Tato tzv. Bezpříjmová hypotéka však byla výsadou nejčastěji úvěrů na refinancování. Banka totiž vycházela z předpokladu, že když zvládáte splácet současný úvěr, budete zvládat i ten nový. Pravidlo byla například takové, že nová splátka nemohla být vyšší, než původní. Nebo jste si mohli půjčit i něco navíc, ale jen 10% oproti zůstatku úvěru apod. Toto i dnes pár bank na trhu dokáže, nicméně velice sporadicky. Navíc dle zákulisní informace z těchto bank se ve více než polovině případů stává, že banka si doložení příjmů klienta stejně vyžádá, tudíž na to není spoleh. Dnes totiž panuje s ohledem na nové zákony situace na trhu taková, že na novou hypotéku například na koupi nemovitosti, musíte dokládat příjmy a výdaje vždy. Výjimku tvoří bod výše, který má ale své podmínky, jak již víme.

Vysoký výdělek obchází pravidlo zástavy a naopak?

Jednoduše řečeno, pokud budete vydělávat 200.000,- měsíčně, ale budete chtít půjčit od banky více peněz, než 90% zástavní hodnoty financované nemovitosti (LTV), tak z hlediska dnešních pravidel, která definuje ČNB, to bohužel není možné. Rovněž situace, kdy budete mít nízký výdělek a neprojdete tzv. kalkulací bonity u banky, avšak budete schopni ručit například 5 ti nemovitostmi v hodnotě 20MIO a sami budete chtít koupit 1+kk byt za 2MIO, banka Vám stejně nepůjčí, protože nemáte na splátky. V obecné rovině by se tyto pravidla mohly zdát jako nesmysl.  Jelikož člověk, který vydělává tolik peněz nejspíše nebude mít problém se splácením hypotéky, aby mu banka musela nemovitost vzít. A naopak, pokud by banka disponovala zástavami na nemovitostech s 10x vyšší hodnotou než je úvěr klienta, neměla by se banka bát, že by neměla co klientovi zabavit, kdyby přestal splácet. Ovšem pravidla jsou pravidla a platí pro všechny. Doporučuji si však sám stanovit nějakou maximální hranici, kterou chci za hypotéku společně s vedlejšími náklady platit. Ke správné úvaze Vám pomůže můj článek zde

Lze ručit bance nemovitostí, kde již některá z bank zástavu má?

Ano, lze. Nicméně je zde pár zásadních pravidel. Zástavní hodnotu nemovitosti pro banku můžete využít ve prospěch klidně více úvěrových smluv různých žadatelů. Musí se však jednat o úvěrové smlouvy od stejné banky! Zároveň nesmí být přesažena hodnota úvěrů vzhledem k hodnotě nemovitosti, což je opět parametr LTV definovaný v úvodu článku.

Příklad: Rodiče Vašemu sourozenci pomohli v hypotečním úvěrem tím, že ručili svou nemovitostí a zároveň se bance ručilo nemovitostí kupovanou. To mělo za následek, že Váš sourozenec nemusel používat na financování svého záměru žádné vlastní zdroje. Banka má totiž dostatečnou zástavu. Jelikož však banky dokáží poskytnout 80% nebo i 90% LTV hypoteční úvěr, znamená to, že nemovitost rodičů hraje v hypotečním úvěru pouze roli tzv. ,,dozajištění“. Její hodnota se tedy využívá z velmi malé části. To má za následek skutečnost, že nemovitost rodičů má ještě dostatečnou volnou hodnotu a může být využita ve prospěch dalšího úvěru. Konkrétně Vašeho. A můžete využít stejné situace, jako Váš sourozenec a nepoužívat své vlastní zdroje. Jaké tato situace skrývá rizika, není předmětem tohoto článku a o tom si povíme někdy jindy…