Z toho, jak banky za poslední roky počítaly u klientů bonitu (tedy to, na jak velkou hypotéku člověk dosáhne) může jít leckomu hlava kolem. Situace by se dala nazvat horskou dráhou.

V době, kdy udeřil první COVID, tedy rok 2020, banky rapidně snížily své úrokové sazby díky zásahu ČNB a zrušily posuzování parametrů DSTI a DTI, které si do té doby řídila každá banka podle sebe. Každý klient tedy dosáhnul v jiné bance na jinak vysokou hypotéku. Více o těchto parametrech a toho co znamenají v článku zde. Následně se spustila lavina poskytování hypoték prakticky všem.

A tak ČNB na zmírnění tohoto jevu zavedla na konci roku 2021 pravidla uváděné v článku výše, které platí ještě posledních pár dní dodnes aby zbrzdila trh s hypotečnímu úvěry, který byl jako utržený z řetězu. To však nepomohlo a lavina hypotečních úvěrů se valila dál.

Díky následnému zvyšování sazeb v roce 2022 na vysokou úroveň začalo již stále méně a méně klientů dosahovat na hypoteční úvěry v požadované výši a počtu hypoték je dnes zase naopak málo. Proto ČNB přišla s další změnou od 1. 7. 2023 na kterou se dnes podíváme.

Aktuální situace

Uvedeme si nyní příklad mladého páru do 36-ti let, kdy každý z nich vydělává 25.000 Kč měsíčně. Takový pár by dosáhnul viz. tabulka níže při dnešních pravidlech a úrocích na maximální výši hypotečního úvěru 4.350.000 Kč na 30 let s úrokem 5,59 % na 5-ti letou fixaci úrokové sazby. Je to kvůli tomu, že u klientů do 36-ti let může být parametr DSTI ve výši 50 % a splátka takového úvěru je právě 50 % příjmů této domácnosti, konkrétně 24.945 Kč měsíčně. Pokud by se jednalo o starší pár 36-ti let, dosáhnou na hypoteční úvěr ve výši 3.900.000 Kč kvůli DSTI do 45 %. Více opět v článku zde

Nová situace

Jelikož maximální výše úvěrů jsou kvůli vysokým cenám nemovitostí podle ČNB a bank nízké a řada klientů s těžko prokazatelnými příjmy na hypoteční úvěry nedosahuje v požadované výši, rozhodlo se o zrušení dohledu na parametry DSTI a DTI. Neznamená to však, že banky tyto pravidla nebudou nijak řídit. Je důležité si říci, že každá banka bude chtít nějakým způsobem regulovat to, jak moc rizikové hypoteční úvěry z hlediska bonity bude poskytovat. A právě proto si každá banka opět zavede svá pravidla ukazatelů DSTI a DTI a budeme tam, kde jsme byli. A budou na 99 % u každé banky jiné. Jde totiž o to, že banka, která uvolní kohoutky až moc, bude podrobena v přímě úměře větším kontrolám ze strany ČNB a to nechce nikdo. Tím začíná opět zajímavá doba a to taková, že u každé banky dosáhne klient na jinak vysokou hypotéku, což nyní asi 2 nebo 3 roky, neplatilo. Aktuálně tedy bude postupně banka za bankou vydávat svoje postoje k DSTI a DTI a první z nich vykopla parametry Česká Spořitelna. Ta bude díky rozvolnění z hlediska ČNB nově držet parametry viz. tabulka níže. Další banky budou následovat, nicméně již teď můžeme vidět rozdíl v tom, na jakou hypotéku dosáhne nyní klient u České Spořitelny. Rozdíl je skoro jeden milion korun a to už může něco znamenat. Pokud samozřejmě náš pár, který nám jde dnes modelem bude mít 2 nebo 3 děti, zamíchá propočtem ještě životní minimum, které si každá banka definuje již od jak živa sama a každá jinak, nicméně to pro jednoduchost výpočtu dnes uvádět nebudeme. Takový propočet je důležité již provést s kvalitním finančním poradcem.

Závěr

Je důležité si říci, že i když platily stávající pravidla DSTI a DTI nebo budou platit ty nové, klient by se podle mě neměl nikdy řídit tímto maximem. Je důležité si spočítat, jakou splátku unesu a neřídit se tím, kolik mi banka půjčí. Do celkových nákladů na bydlení vstupuje toto nejen splátka hypotečního úvěru, ale i energie, pojištění nemovitosti nebo pojištění schopnosti splácet. Více o těchto nákladech zde . Proto doporučuji se vždy poradit s kvalitním finančním poradcem o tom, jakou maximální hypotéku unesete vzhledem k Vaší situaci. Je však jasné, že některým domácnostem tyto pravidla otevřou dveře k hypotečním úvěrům, které dříve nemohli získat. Bude se podle mě jednat o podnikatele s optimalizovaným daňovým přiznáním nebo o rodiny, které mají neoficiální příjmy a i když peníze mají, na papíře jich tolik není. A banka jim nyní půjčí. Nechme se překvapit, jak se každá z bank k novým pravidlům od 1. 7. 2023 postaví, kdy tabulku budu postupně doplňovat včetně maximální výše úvěru u každé z nich.