Ministerstvo financí ČR zveřejnilo koncem roku 2023 konečně finální podobu novely zákona skrze pokuty za předčasné splacení hypotéky od 1. 9. 2024. Doposud se s každým rokem přístup bank měnil v čase a nebylo jasně definované, jaké pokuty klienta budou čekat, když odejde před datem sjednané fixace hypotečního úvěru ke konkurenci nebo bude chtít úvěr prostě jen celý předčasně splatit. Co vše se mění? Je to cesta k lepšímu pro klienty? Splní novela zákona účel, pro který byla stanovena? To vše se dozvíme v dnešním článku.

 

Fixace úrokové sazby

Rád bych ještě pro jistotu uvedl co by vlastně měla znamenat fixace úrokové sazby na hypotečním úvěru. Jedná se o jakési období, které je definováno v úvěrové smlouvě, během kterého by měla mít, jak banka, tak klient, jistotu, že úroková sazba se nebude měnit. Nejčastěji se stanovuje na období 1, 3, 5, 7, 8 nebo 10 let. V době nízkých úrokových sazeb je pro mě jako klienta přirozeně lepší si zvolit delší období fixace, abych měl nízký úrok garantovaný co nejdelší dobu. A v době vyšších úrokových sazeb zase kratší, jelikož by se mohl očekávat pokles úrokových sazeb a já bych ho chtěl využít co nejdříve a ,,vyvázat“ se z podmínek banky co nejdříve. Nebyli bychom ale v ČR, kdyby celá záležitost nebyla mnohem zamotanější viz níže.

 

Historie

Předčasné splacení hypotéky do 1. 12. 2016

Aby nám lépe vyplynulo z kontextu, jaká je situace s předčasným splacením hypotečního úvěru dnes, podíváme se, jak to bylo historicky. První důležité datum je 1. 12. 2016 kdy vydala ČNB první z aktuálních novelizací zákona o spotřebitelském úvěru. Do data 1. 12. 2016 totiž byla situace s předčasným splacením hypotečního úvěru drtivě přísná a nikoliv výhodná pro klienty. Příklad: Dejme tomu že jste v roce 2014 podepsali hypoteční úvěr s fixací na 5 let s úrokem 3 % p.a. Za rok poté, tedy v roce 2015 ovšem byly úroky na hypotečních úvěrech již na 2 % p.a. Leckoho by napadlo, jestli je nějaká cesta, jak si svou hypotéku zlevnit i v období fixace. Mohlo se totiž jednat i o pár tisíc měsíčně ušetřené na splátce. Úvěr jste samozřejmě mohli splatit dříve a jít ke konkurenci nebo ho prostě jen splatit, nicméně podmínky banky byly tvrdě dané. A bylo téměř jedno, z jakého důvodu předčasné splacení nastane. Nejčastěji se banka podívala, kolik by na úrocích od Vás měla dostat za zbývající, v tomto případě 4 roky fixačního období ze splátek a pokutu vyčíslila rovnu tomuto číslu. A často se jednalo o statisíce, které se klientům pochopitelně nelíbily. Existovaly samozřejmě cesty, jak se vysoké pokutě vyhnout, například když jste si vzali u banky nový větší úvěr, ale ne každý pochopitelně toto chtěl a prostě chtěl úvěr jen splatit, protože třeba prodával nemovitost. Některé banky měly pokutu ve výši 5 % z nedoplacené výše úvěru za každý rok do konce fixace. To bylo mimochodem u hypotečního úvěru ve výši 2.0 MIO s ještě 4-mi roky do konce fixace celkem 400.000 Kč. A to bylo prašť jako uhoď s prvním případem. Proto se zavedla novela s platností od 1. 12. 2016 níže.

Předčasné splacení hypotéky od 1. 12. 2016

Jelikož pokuty do 1. 12. 2016 byly obrovské a proběhlo několik soudů z bankami a sporů s klienty, ČNB začala řešit, co s tím a vydefinovala jasná pravidla viz můj článek zde. Jedna věc však v článku záměrně uvedena není a to je opět situace, kdy se klient rozhodne jen tak ,,protože chce“ hypoteční úvěr splatit a jít ke konkurenci. Tudíž situaci, kterou novela zákona od 1. 12. 2016 přesně nevymezovala. ČNB jen řekla určitou formuli a to, že banky nově mohou po klientovi požadovat pouze ÚČELNĚ VYNALOŽENÉ NÁKLADY, které mají se splacením hypotečního úvěru ze strany klienta spojené. Jenže problém v této nejasné terminologii byl, že každá banka si to vykládala po svém. Některé banky si řekly, že jediné náklady, které s předčasným splacením mají u takového klienta spojené, je to, že se někdo musí podívat v bance na zůstatek úvěru, vystavit jednoduché PDF s číslem účtu a datem splacení úvěru a je to. Jednalo se tedy u některých bank o pokuty ve výši 700 Kč nebo 500 Kč nebo 1000 Kč jednorázově, tedy prakticky nic. Jiné banky si ale řekly, že fixace přeci musí něco znamenat a budou si do účelně vynaložených nákladů počítat i logicky úrokovou ztrátu. A nastal rozruch na trhu a velký zmatek. Jedna banka byla ,,pro klientská“ a druhá nikoliv. Začaly vznikat teze, u které banky si vzít hypoteční úvěr a u které ne, protože jedna se ke klientům zachová tak a druhá onak. Časem se ale trh srovnal, protože žádná banka nechce být černá ovce. Většina přebila menšinu a pokuty se srovnaly na již zmiňovaných stovkových položkách. Fixace pro banku tedy přestávala dávat absolutně smysl.

Turistika

Asi Vás napadne, když pokuty u předčasného splacení úvěru byly a ještě dnes stále jsou taknízké, jaké má klient možnosti v případě poklesu úrokových sazeb na trhu i když má hypotéku ,,zafixovanou“ je to tak? Prakticky neomezené, protože pokuta je téměř nulová. Spousta klientů se tedy, v tomto období, které se datuje někde mezi roky 2019 a 2021, kdy sazby klesaly z 3 % p.a. až někde pod 2 % p.a., stalo tzv. turisty. Proč turisty? Kdykoliv zaznamenal trh pokles úrokových sazeb, klient toho mohl využít. A nebylo výjimkou, že takový klient měl v prvním kvartále roku hypotéku u jedné, v létě u druhé a na podzim u třetí banky. Leckomu by se toto nechtělo podstupovat, ale našli se lidé, kteří toho využili. Proč? Protože prostě mohli a vyšlo je to lépe než předtím. Dejme si ale ruku na srdce, je toto normální nastavení hypotečního trhu? Asi si dokážete představit ten zmatek na trhu kdy cestování klientů by se dalo přirovnat aplikaci pro sledování cest dopravních letadel. Jeden klient vyšel z banky dveřmi a druhý přišel oknem a banky si klienty v podstatě na trhu jen točily. A náklady bank rostly s nejasnou vidinou zisku, protože banka sice na hypotečním úvěru vydělá, ovšem ne za pouhých pár měsíců. Ne každý však o této skulince na trhu věděl.

 

Předčasné splacení hypotéky od 1. 9. 2024

Máme tedy historicky 2 různé situace. Do 1. 12. 2016 chtěly banky extrémně vysoké statisícové pokuty. A od 1. 12. 2016, pokud pomineme zoufalé snahy některých bank, než se trh ,,srovnal“, zase skoro nic. ČNB si tedy řekla, že by to chtělo něco mezi a stanovila novelu zákona o spotřebitelském úvěru s platností od 1. 9. 2024. Konkrétně se tedy bude vztahovat jak tomu bylo i dříve na hypoteční úvěry poskytnuté až od data 1. 9. 2024. Na ty poskytnuté dříve také, ale až nastane jejich ,,refixace“ po tomto datu. Suma sumárum se zákon bude vztahovat časem na všechny hypoteční úvěry. Na některé dříve a některé později. Co nám zákon říká oproti tomu, co bylo vydefinované od 1. 12. 2026 a co se mění?

  • Předčasné splacení mimo důvody uvedenév mém článku výše bude nově pokutováno ve výši 0,25 % z výše doplácené částky úvěru za každý rok do konce fixačního období. Pokuta však bude zastropována na 1 % z výše doplácené částky úvěru. Příklad 1: Budu doplácet hypotéku ve výši 2.0 MIO kdy do konce fixace mi bude zbývat ještě 3 roky. Pokuta tedy bude 0,25 % krát 3 roky do konce fixace krát 2.0 MIO tedy 15.000 KčPříklad 2:Budu doplácet stejně vysokou hypotéku ale do konce fikce by mi z nějakého důvodu zbývalo například 6 let? Pokuta bude 0,25 % ale nikoliv krát 6 protože to by bylo 1,5 %. Strop je 1 % a tak pokuta bude 20.000 Kč. Není to moc říkáte si? Ano není a tato úprava má právě zabránit výše zmiňované turistice klientů a přimět klienty refinancovat úvěr mimo fixaci až tehdy, kdy se opravdu vyplatí a neřešili každou desetinu na úroku.
  • Vypořádání majetku, tedy rozvodu klienta bude nově zcela ZDARMA, protože je to situace, kterou jak nelze s ohledem na hypoteční úvěr plánovat
  • Nově bude ZDARMA situace při prodeji nemovitosti, kdy současné nastavení bylo za pokutu 1 % z výše doplácené části úvěru, pokud úvěr trval alespoň 2 roky a strop byl na 50.000 Kč
  • Ostatní případy v mém článku opět zde.

 

Závěr

Když si to shrneme, tak historicky můžeme vidět, že to s podmínkami předčasného splacení hypotečního úvěru nebylo vůbec jednoduchéDnes však po tolika letech snad máme konečně pravidla, která budou transparentní pro všechny a budou udržovat zdravý hypoteční trh. A klientům budou banky účtovat přiměřené pokuty za předčasné splacení. Otázkou však je: Vyplatí se v dnešní době vzít si hypoteční úvěr s kratší fixací když jsou úrokové sazby ,,nahoře“? Nebo se naopak vyplatí vzít fixaci delší s ohledem na to, že dnes stále platí ty nejmírnější pokuty za předčasné splacení? Nové podmínky se na hypoteční úvěr podepsaný do 1.9.2024 budou vztahovat přeci až po konci fixačního období. Na toto není jasná odpověď a doporučuji se poradit s odborníkem. Ten Vám zpracuje modelové situace podle vývoje trhu, abyste se mohli relevantně rozhodnout na základě dostupných informací, správně pro Vás.

Máte dotazy ke konkrétní problematice?

Neváhejte se mi ozvat pro bezplatnou konzultaci.

Kontaktovat e-mailem

Kontaktovat telefonem

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *