Předčasné splacení hypotéky

V dnešním článku bych se s Vámi rád podíval na problematiku předčasného splacení hypotečního úvěru. Rozebereme si zákonné možnosti, jak a za jakých podmínek lze hypotéku předčasné splácet. Hlavně si ukážeme doporučení, jak k těmto možnostem přistupovat, jelikož názory a záměry klientů se různí. Jedno jsem však za dobu své praxe vypozoroval: Skutečnost, že každý klient se na možnosti předčasného splacení ptá. Pojďme si to tedy rozebrat.

Zákonné podmínky předčasného splacení

Od 1.12.2016 platí tzv. nový zákon o spotřebitelském úvěru. Ten je jednoznačně na straně spotřebitele oproti minulosti. Banky mohly z klienta za předčasné splacení dostat i statisíce korun. Podmínky jsou následující:

1. 25 % každý rok – S každou řádně zaplacenou 12-tou měsíční splátkou můžete provést mimořádný vklad ve výši 25 % původního úvěrového rámce. A to zcela ZDARMA.
2. K datu fixace – Samozřejmostí je možnost doplacení celého úvěru k datu konce fixačního období. Opět zcela ZDARMA
3. Prodej nemovitosti – V případě prodeje nemovitosti je možno spotřebitelský úvěr na bydlení neboli hypotéku doplatit za poplatek ve výši 1 % z aktuálního zůstatku úvěru. Tento poplatek je zastropován na 50.000,-. Jedinou podmínkou je trvání úvěru alespoň 24 měsíců.
4. Rozvod, úmrtí, invalidita – V případně tzv. těžkého poklesu pracovní schopnosti, úmrtí jednoho z žadatelů nebo rozvodu je možno rovněž doplatit úvěr zcela ZDARMA. Otázkou by mohlo být, z čeho úvěr doplatím, když jsem invalidní a nemám tedy logicky příjmy. Nicméně mám na mysli situaci, kdy zafunguje pojištění klienta.

Rád bych ještě zdůraznil, že tyto podmínky jsou definované zákonem, který vydal parlament na základě doporučení ČNB. A proto neexistuje žádný rozdíl mezi bankami, jak by si mohly podmínky výše vykládat. Není ani potřeba banku speciálně o tuto možnost žádat. Většina klientů má totiž zažitou situaci před 1.12.2016, nicméně dnes je to již skoro 5 let, kdy je vše jinak.

Jak přistupovat k předčasnému splacení

Většina klientů se chytí možnosti splacení ve formě 25 % každý rok. A to takovou formou, že budou do banky chodit každý rok a nosit tam například 20.000,-. Tím si samozřejmě zkrátí splatnost úvěru a tak zásadní přeplatek bance. Někteří klienti rovnou žádají kratší splatnost úvěru se stejném cílem. Rád bych Vám však nyní ukázal, jak se to dá udělat dle mého názoru elegantněji a efektivněji.

Uveďme si nyní příklady 2 úvěrů viz níže:

Jak můžete vidět, tak rozdíl ve splátce je 1.627,- měsíčně při stejné hypotéce na 25 let a na 30 let. Co se stane, pokud si tento rozdíl budu šetřit a nebudu chodit do banky každý rok vkládat například 20.000,-? Jaký to bude mít efekt, když tento rozdíl navíc budu vkládat někam, kde se mi tyto peníze budou zhodnocovat? Jaké výhody tímto získám? Pojďme se na to podívat blíže:

1. Pokud tuto stejnou částku viz výše budu odkládat bokem například na nějaký dlouhodobější investiční nástroj a budeme se bavit o vcelku konzervativním zhodnocení 4,5 %, tak při stejné sumě zaplatím viz. obrázek níže hypotéku ještě o 2 roky dříve. Jelikož splátka hypotéky je cca 11.074,- tak potenciálně ušetřím za tyto 2 roky nesplácení celkem 264.000,-
2. Pokud se bance upíši, že budu splácet místo 30-ti let 25 let, tak se v případě finanční tísně s bankou horko těžko budu domlouvat, aby mi splátku naopak zase snížili a dobu splácení protáhli. V některých případech to lze, nicméně často se jedná o zpoplatněnou službu. A pokud je Vám více jak 45 let, nemusí to banka povolit, jelikož přesáhnete maximální věk při splatnosti hypotečního úvěru. Pokud si peníze posílám bokem na produkt, který s hypotékou nepřímo souvisí, tak pokud tento produkt vyberu správně a budu ve finanční tísní, mohu tam kdykoliv přestat peníze posílat a zůstane mi pouze splátka hypotéky.
3. Jelikož si peníze nenechám na běžném účtu, ale budu je posílat do investičního nástroje, tak jsem schopen zařídit to, že mé peníze vydělají nejen na úrok na hypotečním úvěru. Ten se dnes točí kolem 2% ale pokud se bavíme o 4,5 % zhodnocení, tak jsem v absolutní hodnotě stále 2,5 % v plusu. To má za následek, že hypotéku splatím ještě dříve, než kdybych se bance upsal s vyššími splátkami na 25 let.
4. Pokud bych zvolil variantu, že budu vždy po celou dobu šetřit finance na běžném účtu (zhodnocení 0,01 %) nebo na spořícím účtu (zhodnocení okolo 0,5 %) a každý rok poběžím do banky s mimořádným vkladem, může nastat situace, že budu potřebovat finance. A jelikož jsem všechny utopil v hypotéce, banka mi je již nevrátí a budu nucen si vzít další úvěr. V momentě, kdy si peníze spořím bokem, získávám v tomto směru určitou svobodu.
5. V neposlední řadě si tímto tvořím finanční rezervu a učím se odkládat finance. Cíl je samozřejmě jasný: Vložit prostředky do hypotéky, aby se splatila dříve. Nebuďme však naivní, jelikož během 25 ti let může nastat situace, že budete potřebovat finance na něco jiného a nejspíše se tedy tento záměr rozplyne. Získáte však velkou výhodu v tom, že na daný záměr budete používat své vlastní prostředky a nepoběžíte do banky pro další úvěr, jelikož jste se naučili spořit.

Závěr

V dnešním článku se nebudeme zabývat tím, jaký konkrétní produkt na tuto problematiku předčasného splacení zvolit a jak skládat své investiční portfolio. Tomuto tématu se věnuji v jiných článcích jako například zde: https://zdenekpolasek.cz/2019/12/18/pravidla-tvorby-financnich-rezerv/ a zde: https://zdenekpolasek.cz/2019/11/29/nejlepsi-produkt-na-zhodnoceni-financi/ . Chtěl jsem Vám však dnes ukázat, že existuje elegantnější a efektivnější možnost, jak se své hypotéky zbavit dříve, aniž bych se musel bance upisovat s kratším splácením. Jak jsme si dnes ukázali, tak Investiční protiprodukt je vhodnější než běhat každý rok do banky s pár tisíci korunami, které mohu v tu chvíli, kdy se otočím na patě, opět potřebovat. Banka mi je totiž už nevrátí….