Hypotéka bez nemovitosti, pohotovostní úvěr nebo hypotéka naruby. Takto nějak se slangově nazývá tzv. Předschválený hypoteční úvěr. Co ale ve skutečnosti znamená tento typ hypotečního úvěru? Pro koho je vhodný? A má v dnešní době vůbec smysl? Na to vše si odpovíme v dnešním článku.

Proces financování

Nejprve bych rád popsal proces financování, kterým každý klient prochází, pokud se rozhodne nemovitost financovat hypotečním úvěrem. Vyplyne nám poté lépe z kontextu, kam přesně na časovou osu zařadit předschválený hypoteční úvěr (dále jen PHÚ). Se svými klienty se držím tohoto postupu:

1. Výpočet maximální výše hypotečního úvěru
2. Výběr konkrétní nemovitosti
3. Předběžné posouzení v bance z hlediska bankovních registrů formou tzv. Scoringu
4. Podpis rezervační smlouvy s realitní kanceláří nebo smlouvy o smlouvě budoucí s prodávajícím
5. Kompletace podkladů k oficiálnímu schválení bankou
6. Samotné schválení hypotečního úvěru
7. Podpis úvěrové smlouvy
8. Podpis kupních smluv s prodávajícím
9. Čerpání hypotečního úvěru do advokátní úschovy
10. Přepis nemovitosti na katastru nemovitostí
11. Předání nemovitosti od prodávajícího

Pozitiva

Co konkrétně mi tedy z těchto 11-ti bodů odpadá, pokud se rozhodnu jít cestou PHÚ? Jedná se teoreticky o body 1. dále 3. a z části bodu 6. PHÚ zajišťuje klientovi jakousi maximální možnou částku, do které může čerpat hypoteční úvěr, v případě, že najde vhodnou nemovitost. Zároveň klient ví, že má v pořádku bankovní registr a že je financovatelný pro konkrétní banku. V neposlední řadě má předem danou úrokovou sazbu ve smlouvě, za kterou mu banka peníze ,,pustí“ až je bude potřebovat. Teoreticky může tedy ihned podepsat rezervační smlouvu na konkrétní nemovitost, pokud se mu bude líbit. Je to ale potřeba? Více níže.

Negativa

Jak jsme si uvedli výše, tak ty jistoty, které klient díky PHÚ získá, se mohou obrátit i v negativa. Jde totiž o to, že pokud budu mít v hypoteční smlouvě uvedenou maximální částku 4.0MIO a budu chtít kupovat nemovitost, která bude mít hodnotu 4.0MIO, banka mi tolik stejně nedá. Proč, se dozvíte v článku zde. A pokud naopak budu potřebovat větší úvěr než jsem si nechal schválit, tak to již také nelze. Zároveň pokud se od doby vyřízení PHÚ do doby, než najdu konkrétní nemovitost pohnou úrokové sazby směrem dolů, nemohu tohoto poklesu již využít, protože smlouvu mám podepsanou za výši úroků v době, kdy jsem úvěr vyřizoval. Banka totiž nevypracuje úvěrovou smlouvu nezištně a v případě nevyužijí klientem se to u některých institucí tvrdě trestá viz. poplatky v odstavci níže.

Praxe

Jak to funguje v praxi? V klasickém procesu financování v 11-ti bodech výše je nutné se po nalezení vhodné nemovitosti potkat s finančním poradcem nebo zajít do banky a provést tzv. Scoring bankovních registrů, aby klient mohl s čistým svědomím složit rezervační poplatek. Toto však s již PHÚ odpadá a klient ví, že je pro banku úvěrovatelný. Nicméně prověřit tuto skutečnost u některých bank trvá pár minut, jelikož nabízí externím poradcům tzv. Online prověření úvěrovatelnosti klienta. U bank, které to neumožňují, trvá tento krok maximálně pár dní, než se k případu dostane konkrétní pracovník banky. A jelikož také chvíli trvá, než se ztotožníte s rezervační smlouvu od realitní kanceláře a zkontroluje Vám ji třeba právník, což důrazně doporučuji, tak provedení scoringu nijak proces financování neprodlouží.

Poplatky

Pokud si vyřídím PHÚ, tak banka již musí platit zaměstnance za to, že na úvěru pracovali, vyhotoví úvěrovou smlouvu a prověří klienta z hlediska bonity. Dále banka na mezibankovním trhu musí klientovi rezervovat peníze, kdyby se ze dne na den rozhodl, že našel nemovitost a chce čerpat. A to banku něco stojí. Proto jednak některé banky účtují poplatek už za vyřízení takového úvěru oproti standardní hypotéce, která se vyřizuje až na ,,první dobrou“ kdy klient opravdu najde nemovitost. A kde žádné poplatky nejsou. Tento poplatek může být u některých bank i 10.000 Kč. Dále pak pokud klient takovou smlouvu nevyžije, kdy zpravidla na to má někdy až 36 měsíců, tak se účtuje poplatek. Někde je to opět třeba 10.000 Kč, ale jinde to může být i 5 % z celkového úvěrového rámce. Což pokud si předschválíte úvěr ve výši 4.0MIO a ze zákona nemusíte vyčerpat 20 % tak se bavíme o zbývající částce 3.2MIO z které by se počítalo těchto 5 %. A to je již slušná částka ve formě pokuty ve výši 160.000 Kč. Některé bankovní domy tvrdí podpultově, že by pokutu po klientovi neuplatňovaly. Pokud ale věříte raději tomu, co máte ve smlouvě než tomu, co Vám někdo slíbí, doporučují to zahrnout do rozhodovacích faktorů, zda je pro Vás tento typ úvěru vhodný nebo ne.

Pro koho je tedy vhodný?

Za svou praxi jsem vyřídil pouze pár těchto PHÚ  a vím, že spousta finančních poradců na těchto produktech postavili svou, i když krátkodobou, kariéru, jelikož provizi nebo její část, poradce obdrží ihned a nikoliv, až klient najde nemovitost, jako u standardního hypotečního úvěru. Je však potřeba si říci, kdy a jaký reálný užitek má tento typ úvěru pro Vás. Já osobně vnímám maximálně 3 vhodné situace, kdy si takový úvěr vyřídit. Uvedu příklady:

1. Na trhu jsou velmi pozitivní úrokové sazby a očekává se rapidní vzrůst. Jelikož mám ve smlouvě zakotvenou úrokovou sazbu, která platí od podpisu smlouvy, může to být z hlediska spekulace na trhu vhodný krok podepsat PHÚ bez nemovitosti. A vhodnou nemovitost najít zkrátka později.
2. Aktuálně jsem schopen bance doložit větší bonitu než v době, kdy budu mít konkrétní nemovitost k financování a tehdy bych u banky neprošel. Typicky se může jednat o rodinu, kde manželka půjde co nevidět na mateřskou, protože jeden příjem ze zaměstnání odpadne. Zde si ale doporučuji dát pozor na to, kdy některé bankovní domy chtějí bonitu klienta prověřovat i u čerpání úvěru znovu, čili třeba 2 roky po tom, co si PHÚ vyřídíte a tehdy to celé nedává smysl.
3. Klienti vědí, že budou stavět rodinný dům na svém pozemku, ale ještě nemají pro banku konkrétní podobu nemovitosti. Je tedy jasné, na co úvěr využijí a nemusí se bát, že by platili poplatek bance za nečerpání úvěru a je to jen otázka času. Zde je vhodné tento bod kombinovat s bodem 1.

Závěr

Snad se mi povedlo vysvětlit co se vlastně pod PHÚ skrývá a co tedy vlastně znamená v praxi. Pokud si však stále nevíte rady, zda je pro Vás tento typ úvěru vhodný, doporučuji se poradit s nezávislým finančním poradcem. Ten pokud svou práci dělá dobře, Vám bude schopen poskytnout nestranný úhel pohledu na Vaši situaci, abyste se mohli správně rozhodnout.