Rád bych se s Vámi dnes podělil o své zkušenosti a o zkušenosti klientů co se týče financování výstavby nemovitosti hypotečním úvěrem. Práce hypotečního specialisty totiž skýtá obrovskou výhodu. Jsem totiž u nespočtu případů, kdy klienti řeší své vlastní bydlení. Díky chybám, kterých se často klienti nedobrovolně dopouštějí, jsem schopen své další klienty před podobnými chybami ochránit. Často mi totiž připadá, že klienti se dopouštějí stále stejných, nicméně pouze z mého pohledu, jelikož většina lidí řeší hypotéku a konkrétně výstavbu jednou maximálně dvakrát za život. Není se tedy čemu divit. Rád bych Vám dnes tedy ukázal, na co si dát konkrétně pozor a jak se nejčastějších chyb co nejvíce vyvarovat, aby se výstavba nemovitosti stala opravdu snem a nejen noční můrou, jak tomu bohužel často bývá a většina manželství zažívá zatěžkávací zkoušku.

Kvalitní rozpočet

Základem každý výstavby nemovitosti je rozpočet. Nejen, že ho má nejspíše každý, kdo nemovitost staví, ale chce ho samozřejmě hlavně banka pro schválení hypotéky a k ještě důležitější části, odhadu nemovitosti. Často se totiž stává, že klienti dostatečně nepromyslí veškeré náklady, udělají rozpočet jen tak, aby hlavně byl pro schválení hypotéky a dál to neřeší, jelikož ,,ono se to nějak udělá”. Toto je ovšem obrovská chyba. Banky totiž z rozpočtu velmi silně vycházejí a odhad nemovitosti se od něj ve většině bank odvíjí. A jelikož odhad nemovitosti definuje jako jeden z mála aspektů celkovou maximální výši hypotéky, může být na problém zaděláno. Při konzultaci s bankovním poradcem jedné banky jsem zjišťoval, proč se klientům hypotéky nejčastěji komplikují. Odpověď byla, že klienti podceňují rozpočet a je prostě moc malý. Doporučuji tedy klidně postupovat tak, že si uděláte jeden rozpočet pro sebe a druhý, který bude naddimenzovaný například o 20% a ten předložíte bance a odhadci. Pokud by totiž nastala opačná situace, která se mimochodem mým klientům nikdy nestala a to, že Vám peníze budou přebývat, nemusíte právě těchto 20% dle zákona dočerpat. Budete mít ale polštář pro případné komplikace se stavbou, kterých může na straně dodavatelů a zhotovitelů staveb nastat opravdu hodně a ty nejčastěji jsou právě odlišnosti v cenách.

Výběr banky

Většina lidí je dnes toho názoru, že nejlepší bude řešit jejich hypotéku v domovské bance. Tam mě přeci jako klienta znají, jsem tam 10let a dostanu nejlepší podmínky. Musím Vás zklamat, banky, stejně jako telefonní operátory nezajímají Ti klienti, které již mají, ale Ti noví, které ještě nemají. Doporučuji se tedy opravdu porozhlédnout po celém trhu a s ohledem na výstavbu na konkrétní banky. Ty se totiž dnes dají rozdělit na dvě polokoule. Ta první funguje stylem, že ji předložíte rozpočet, řeknete, kolik na výstavbu s ohledem na maximální LTV dle odhadu potřebujete a to je vše. Jediný závazek vůči bance je ten, že do 2-3 let musí stavba stát. Nic jiného tyto banky nezajímá a to jsou pro mé klienty velmi populární, jelikož nám dávají volnou ruku. Naopak druhá polokoule bank funguje tak, že lidově řečeno hází klientům klacky pod nohy. Již v době vyřizování hypotéky totiž chtějí po klientovi dokládat pomalu i číslo ponožek. Konkrétně například pokud budete chtít hypotéku menší, než je rozpočet, budou chtít vidět, že ten zbytek peněz opravdu máte. I když Vy víte, že je potřebovat nebudete, jelikož stavbu postavíte levněji. Nebo například při tomto rozdílu bude banka chtít, abyste ,,své” zdroje prostavěli jako první. Dále Vám mohou přikázat jak velký úvěr si vlastně musíte vzít, aby se stavba povedla. U těchto bank se tedy koná opravdu náročná hra s čísli a proto doporučuji volit ty, která Vám dají svobodnou ruku.

Čerpání a splácení úvěru

U klasické hypotéky na koupi nemovitosti to funguje tak, že banka nečerpá celou kupní cenu a od dalšího měsíce začínám splácet celou splátku hypotéky. Na Tom není ostatně nic špatného, jelikož ze dne na den se většinou klienti přestěhují a na nic se nečeká. Jak je to ale v případě výstavby? Platí se celá splátka hned na začátku? Kdyby to tak bylo, řada klientů by nebyla schopna se dostat z nájmu do svého postaveného domečku, jelikož by platili jak plnou hypotéku, tak nájem. Do nového se budou moci přestěhovat až bude dům stát, čili by například 2 roky platili dvakrát tolik, než dnes a to není pro většinu lidí reálné. Funguje to tedy tak, že v době čerpání hypotéky, což je období, kdy mi banka vyplácí peníze například na základovou desku, později na hrubou stavbu, pak na střechu a tak dále, platím pouze úroky z vyčerpané částky. Negativní ovšem je, že tyto úroky, které během čerpání platíte, jsou opravdu pouze úroky. Jistina, čili zůstatek úvěru je stále stejná. Jednoduše řečeno, tyto peníze letí z okna. Doporučuji tedy, aby lhůta čerpání byla co nejkratší, jelikož tak vyhodím z okna co nejméně peněz. Ideálně tedy před čerpáním mít nachystané všechny firmy s lopatou v ruce a jakmile vyčerpám první peníze, kdy teprve od té doby začínám něco platit, měla by to být blesková činnost. Realita je totiž často jiná a klienti čekají například půl roku na zedníka, který nemá čas, jelikož se pořádně nedomluvili a vyhodí několik desítek tisíc z okna.

Jak se to počítá?

Dejme tomu, že máte hypotéku na 3.000.000,- s úrokem 2%. To znamená, že roční úrok z této částky je 60.000,- což by znamenalo měsíční splátku 5000,-. Jelikož ale nemám ihned ze startu vyčerpané 3.000.000,-, tak platím vždy úrok z právě té vyčerpané částky v následujícím měsíci, kterou mi banka vyplatila na účet. Může to tedy vypadat tak, že platíte nájem 13.000,- a k tomu začínáte platit například první půl rok 1.666,- měsíčně, po dalším půl roce 3.333,- a teprve před dokončením stavby, například poslední 3 měsíce zmiňovaných 5.000,-. 

Co když se to stejně pokazí

Nedivil bych se, kdyby řada z Vás po pročtení těchto bodů, na čem všem se může výstavba pokazit, přehodnotili situaci a rozhodli se nestavět. Nevěšte však hlavu, snažím se zastávat pravidlo, že raději klienta upozorním na potenciální rizika, které se ale většinou nestanou, než poté jako neprofesionál vysvětlovat klientům co se to vlastně a proč stalo, jelikož o tom nevěděli. Jsou však situace, kdy nelze podchytit vše nebo si nedáte pozor a uprostřed výstavby Vám dojdou peníze, jelikož jste podcenili jeden z bodů výše a nemáte dostatečnou hypotéku, sekli jste se v rozpočtu, špatný výběr banky apod. Máte tedy například krásný rodinný dům, ale bez střechy, jak z toho ven? Řada lidí by sáhla po nejrychlejším způsobu, jak získat další prostředky a vzala si neúčelový spotřebitelský úvěr nebo alespoň nějaký úvěr ze stavebního spoření bez zástavy. Tím však prohlubuji svou zadluženost, s horším úrokem než na hypotéce a kratší splatnosti a zadělám si na cestu do dluhové pasti. Doporučuji tedy následující. Jelikož od počátku výstavby za nějaký ten rok, kdy nastane situace, že Vám dojdou peníze, se vše zdražilo, funguje rovněž nějaká inflace, lze udělat tzv. přecenění nemovitosti a rozpočtu. V praxi to funguje tak, že bance dodáte nový rozpočet na dostavbu nemovitosti, kde budou uvedeny vyšší ceny. Jelikož ceny nemovitostí každým rokem rostou, například na Olomoucku za poslední 4 roky o 40% a ceny materiálů rovněž, banka často akceptuje tento navýšený rozpočet. A jak jsme si řekli výše, rozpočet ovlivňuje odhad. Ten poté necháte banku přepracovat a jelikož jsme si řekli, že odhad ovlivňuje maximální výši hypotéky, banka Vám poskytne další prostředky formou druhého úvěru se stejnými parametry. A poskytne Vám je hlavně za aktuální úrok hypoték a stejnou splatnost, což je nejlevnější možný způsob a například za 1000-2000,- měsíčně navíc dokončíte svůj vysněný dům.

Závěr

Jak můžete vidět, výstavba nemovitosti není žádná sranda a kdybych já dnes nebyl z oboru, troufám si říci, že bych dopadl úplně stejně, jako klienti, které popisuji v úvodu článku. Doporučuji tedy do případu výstavby nemovitosti zahrnout několik článků a profesionálů. V první řadě bych měl mít kvalitního projektanta a rozpočtáře, který si dá opravdu práci s tím, kolik bude výstavba komplet stát. No a v neposlední řadě doporučuji mít pod sebou pevnou půdu pod nohama formou kvalitního finančního specialisty. Ten s Vámi eliminuje veškeré nástrahy, které popisuji níže a vybere pro Vás nejvhodnější cestu, jak výstavbu zafinancovat. Budete mít totiž nespočet starostí s tím, jaké materiály na stavbu použít, jak bude vypadat, jak bude vybavená, kde bude mít manželka kuchyň. Je tedy fajn, když Vám odpadne ještě navíc běhání po bankách, jednání s bankovním poradcem v bance a běhání po katastrech. Toto vše zastane kvalitní finanční poradce a Vy se budete moci soustředit na to, aby nemovitost, v které budete desítky let bydlet, byla opravdu dokonalá.