V praxi se často setkávám s klienty, kteří mají v majetku nemovitost, ale z pro ně zásadních důvodů se chtějí přestěhovat do jiné, větší a celou tuto transakci financovat ideálně hypotékou. Řešení prodeje své nemovitosti a nákup nové a to vše současně v jednom čase se zdá jako jediné rozumné. Existují však ale i jiné možnosti, na které bych se s Vámi dnes rád podíval.

V poslední době se na mě stále více klientů obrací s tímto požadavkem a většina z nich jsou přesvědčeni, že jediné řešení je nemovitosti prostě vyměnit. Toto řešení je ideální, avšak za předpokladů toho, že se potká několik proměnných, které budou hrát ve Váš prospěch.

Čas je nepřítel 

Představte si, že je potřeba v době, kdy jste si vyhlédli svou vysněnou nemovitost, do které se chcete ze své stávající přestěhovat najít někoho, kdo koupí ideálně ihned tu Vaši. To by se nemuselo zdát jako velký problém při dnešní situaci na trhu a při současném hladu klientů po nákupech nemovitostí, kdy vlastně i Vy toto potvrzujete když chcete koupit jinou nemovitost, je to tak? Dejme tomu, že takové zájemce o svou nemovitost najdete, ale za jakou cenu? Máte časový prostor k tomu, abyste si mohli ze zájemců vybírat? Máte dostatek času, abyste mohli počkat na toho pravého, který je ochoten zaplatit za Vaši nemovitost požadovanou cenu z Vaší strany? Bohužel nikoliv. Prodávající nové nemovitosti chce co nejdříve uzavřít rezervační smlouvu, aby měl jisté, že od koupě ,,necouvnete“. A abyste nepodepsali sami sobě ortel v podobě závazku koupě nové nemovitosti v době, kdy nemáte zájemce na tu Vaši stávající, tak spěcháte. A to je ten problém. Může se stát a ono se to stane, že budete tlačení ať už zájemci o Vaši nemovitost nebo realitním makléřem k tomu, abyste šli s cenou dolů. A to rapidně. Ve spěchu tedy prodáte svou nemovitost ve strachu, že Vám vyprší rezervační smlouva na novou nemovitost a připravíte se při lepším případě o statisíce, v tom horším o milióny. Časová osa by měla v tomto případě vypadat totiž viz. níže, jinak si zaděláváte na problém, kdy nebudete mít peníze na nákup nové nemovitosti, protože se ještě neprodala ta stará a nebo v horším případě skončíte na dlažbě, protože se povedla sice prodat Vaše nemovitost, ale prodávající od Vašeho zájmu koupit novou nemovitost, couvnul. Více o tom, jak postupovat při nákupu nemovitosti najdete v článku zde

Alternativní řešení

Snad se mi povedlo lehce nastínit nevýhodu řešení výše. Pojďme se podívat na alternativní řešení. To spočívá v tom, že si aktuálně ponecháváte svou nemovitost ať už je ,,čistá“ a bez hypotéky a nebo na ní ještě máte hypotéku a současné si vyřídíte hypotéku na novou nemovitost. Je to vůbec možné? Za určitých předpokladů ano a dokonce jsou zde i zásadní výhody. V tomto typu řešení je totiž čas Vašim přítelem. V ,,klidu“ si totiž koupíte novou nemovitost a současně již nabízíte svou aktuální nemovitost k prodeji. A vzhledem k tomu, že již své nové bydlení máte vyřešeno, nikam nespěcháte, nemusíte jít s cenou dolů, ale třeba i naopak a nic Vás nikam nežene. Stěhování je rovněž procházka růžovou zahradou, protože u dveří nečeká s kufry nový majitel Vaší ,,tehdejší“ nemovitosti a vše probíhá v relativním poklidu.

Předpoklady alternativního řešení

Co je tedy potřeba splnit k tomu, abyste mohli Ti z Vás, kterým přijde druhé řešení lepší, jít touto cestou? 

1. V první řadě je potřeba si říci, že z hlediska hodnoty Vaší současné nemovitosti a hodnoty kupované nemovitosti není potřeba skládat žádné vlastní zdroje, jelikož současně jste schopni ručit bance dvěma nemovitostmi. Pokud máte na své současné nemovitosti hypotéku, je potřeba pouze splnit podmínku, že novou hypotéku si vezmete u té stejné banky a máte současně 2 úvěry. A nebo jeden velký, kterým splatíte stávající hypotéku a berete prostředky na novou nemovitost. Pokud svou aktuální nemovitost máte ,,čistou“ můžete si vzít hypotéku, kdekoli chcete. Více o tom, kdy je a kdy není potřeba skládat vlastní peníze a z čeho se vlastně vychází najdete v článku zde
2. Dále je potřeba splnit pravidlo bonity. Protože v prvním scénáři to může vypadat tak, že Vaši nemovitost prodáváte za 3.0 MIO a i kdyby na ní byla zbývající hypotéka ve výši 1.0 MIO tak Vám stále zbyde 2.0 MIO. A pokud nová nemovitost stojí 5.0 MIO, potřebujete novou hypotéku ve výši ,,jen“ 3.0 MIO a je to. Nicméně v alternativním případě potřebujete novou hypotéku již o 3.0 MIO vyšší a ne tu je již potřeba vyšších příjmů i když po prodeji 1.0 MIO splatíte. Je tedy potřeba pečlivě spočítat bonitu u jednotlivých bank a zjistit, zda dosáhnete na financování tímto způsobem, abyste mohli současně držet dvě nemovitosti a třeba i dvě hypotéky.
3. Jako poslední je potřeba myslet na cash-flow. Pokud totiž mám současně dvě hypotéky tak budu samozřejmě platit i vyšší splátku. Jak to vyřešit? Co takhle po tom, co se přestěhuji do nové nemovitosti, začít tu svou ,,starou“ pronajímat, než se prodá? Tím se vyruší vyšší splátka hypotéky a pokud nájemníkovi vysvětlím, že nemovitost je v nabídce a že se nebude nejspíše jednat o dlouhodobý pronájem, je to v pořádku. Nemovitost se totiž může prodávat 1-3 měsíce, kdy tehdy pokud máte štěstí, využijete klidně první cestu. Zažil jsem však situace, kdy se nemovitost prodávala třeba i 1-2 roky, aby za ni klient dostal adekvátní cenu, protože prostě bylo potřeba si počkat na toho pravého zájemce, který ocení danou hodnotu nemovitosti. A to si v alternativní cestě, kterou se Vám dnes snažím představit, můžete dovolit.

Tabulka, jak by to vypadalo v prvním a nebo druhém řešení a to vše při dnešních úrokových sazbách na hypotékách.

Závěr

Nechci zde dělat mudrlanta a tvrdit Vám, že cesta, kterou jsem Vám dnes ukázal je ta jediná a správná. Je to však, jak popisuji, alternativní řešení, které si moc klientů neuvědomuje, že je vůbec možné. Myslí si totiž, že nemají na toto řešení bonitu. Dokud se nepotkají se zkušeným finančním poradcem, který je v této složité situaci, určitě potřeba….