Úroková sazba versus RPSN

V dnešním článku se podíváme pod pokličku na oko hezky vypadajícím nabídkám úvěrů na bydlení. Rozebereme si podle čeho poznat, zda je úvěr výhodný pro mě nebo pro banku. Díky informacím, které se dnes dozvíte, si na Vás již žádná taková nabídka nepřijde.

Úroková sazba

Na úvod bych rád připomenul, že úroková sazba je sice hlavní parametr úvěrového produktu, nicméně není jediným. Úroková sazba totiž zahrnuje prostý úrok. Je to navýšení půjčené částky, které se promítne do výše splátek v čase. Nic dalšího úroková sazba nezahrnuje.

RPSN

Roční Procentuální Sazba Nákladů. Tento parametr je již mnohem zajímavější. Zahrnuje totiž jak úrokovou sazbu, tak veškeré náklady, které Vás na cestě za půjčenou částkou mohou potkat. Jak zpočátku při vyřizování úvěru, během splácení, tak i na samotném konci. Zkuste si tipnout: Který z těchto dvou ukazatelů úvěru je často v reklamách vždy do očí bijící, a který musíte hledat malým písmem pomocí lupy?

Příklad

1. Představme si, že ode mě budete chtít půjčit 100 000,-, které mi budete splácet formou pravidelných splátek tímto způsobem: 12 x 8 750,-. To je celkem 105 000.-. To znamená, že na této půjčce přeplatíte 5 000,- neboli 5 %.To je úroková sazba tohoto úvěru včetně RPSN, jelikož nic dalšího Vás stát nebude.
2. Pokud Vám však řeknu, že za vyřízení půjčky zaplatíte jednorázově 6 000,-, musíte si založit běžný účet s poplatkem za vedení 200,- měsíčně a úroková sazba je stále 5 %, znamená to, že zaplatíte 5 000,- formou úroku dle 12 x 8 750,- měsíčních splátek, 6 000,- za poskytnutí půjčky a celkem 2 400,- za 12 měsíců vedení účtu. To je celkem 13 400,-. Při této roční půjčce tedy bude RPSN 13,4 %. To není moc podobné 5 %, že?

Taktika úvěrových společností

Stejným způsobem, jako na příkladech výše, uvažují banky. Když svým klientům ukazuji, že za 30 let na své hypotéce přeplatí třeba i jeden milion korun, jsou překvapeni, jak velká je to částka. Musíme si však uvědomit, že je to jednak 30 let, což je dlouhá doba, nicméně banka peníze nepůjčuje klientům ze svého. Někde si je také půjčí a ne zdarma. Proto musí promítnout do těchto peněz i svou marži, aby něco vydělala. Tato marže však nebývá větší než desetiny %, například 0,2 % ročně, což není mnoho. Pokud z Vás navíc banka bude peníze ,,tahat” 30 let, není to takové terno.

Proto se úvěrové společnosti snaží všemi způsoby zahrnout do úvěru: Doprovodné produkty – například pojištění nemovitosti nebo pojištění schopnosti splácet od pouze jedné partnerské pojišťovny, s kterou má uzavřenou smlouvu ohledně rozdělení zisku z takového klienta. Poplatky za vedení úvěrového účtu – které se dnes týkají hlavně úvěrů ze stavebního spoření a firemních úvěrů. Jednorázové poplatky za poskytnutí úvěru. Odhad nemovitosti a další poplatky….

Jak ale zařídit, aby to klient nepoznal nebo dokonce takový produkt chtěl, pokud o těchto informacích ví? Banky Vám šikovně za tuto ,,daň” poskytnou slevu na právě úrokové sazbě, o které jsme se bavili na začátku. To je chytré, že? A zde právě přichází na řadu tvrdá hra s čísly.

Příklad

1. Banka A, Vám nabízí úvěr na bydlení s úrokovou sazbou 1,59 %. To je velmi pěkná nabídka, že? Jaké jsou ale podmínky této úrokové sazby? Za poskytnutí úvěru zaplatíte jednorázově 10 000,- a za odhad nemovitosti 5 000,- jednorázově. Měsíční poplatek za vedení smlouvy dalších 320,-. Povinnost uzavření pojištění schopnosti splácet s pojišťovnou XY. Povinnost uzavření pojištění nemovitosti s pojišťovnou XY. Za tyto všechny služby získáte slevu na úrokové sazbě 0,5 %. Bez splnění podmínek by byla úroková sazba 2,09%. Důležité tedy je spočítat, jaké bude právě RPSN při splnění podmínek atraktivní úrokové sazby 1,59 %. Celkové náklady budou viz. tabulka níže.
2. Banka B, Vám nabízí úvěr na bydlení s úrokovou sazbou 1,99 %. Tato sazba je tzv. čistá. To znamená, že zde není podmínkou uzavřít jakýkoliv doprovodný produkt, není zde poplatek za vedení účtů a žádný jednorázový poplatek za uzavření smlouvy. Jediné, s čím musí klient počítat, je poplatek 2 000,- za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch úvěrující banky a následně po doplacení, dalších 2 000,- za výmaz tohoto zástavního práva. Jedná se tedy o poplatek katastru nemovitostí a nikoliv bance, nicméně RPSN ukládá povinnost uvádět veškeré potenciální náklady, jak jsme si již vysvětlili. Jaké bude RPSN v tomto případě shrnuji v tabulce níže:

Poplatek za poskytnutí: jednorázově, Odhad nemovitosti: jednorázově, Poplatek za vedení: měsíčně, Životní pojištění: měsíčně, Pojištění nemovitosti: měsíčně.

Jak můžete vidět, tak největší rozdíl v celkových nákladech úvěru dělá právě pojištění schopnosti splácet nebo chcete-li, náklady za životní pojištění k úvěru. Rozdíl je dán tím, zda je nutno mít tento produkt uzavřený právě od smluvní pojišťovny banky, nebo máte při výběru svobodnou ruku. Na tuto problematiku, se kvůli složitosti a nutnosti komplexního pohledu na věc, podíváme zvlášť v příštím článku…

Závěr

Na závěr mám pro Vás na základě toho, co jsme se dnes dozvěděli kvízovou otázku: Bude výhodnější úvěr na bydlení s úrokovou sazbou 1,89 % a RPSN 2,46 % nebo úvěr na bydlení sice s horší úrokovou sazbou 2,09 %, ale s RPSN 2,14 %?

Dnes jsme si společně ověřili rčení, že není všechno zlato, co se třpytí. Při sledování TV si někdy zkuste zamrazit obraz a podívejte se, co se píše dole malými písmenky, které za normálních okolností nestihnete ani přečíst. Rozhodně však nechci tvrdit, že bude vždy ve 100% výhodnější odporovat bance. V některých případech se může vyplatit přistoupit na její podmínky. Je však potřeba vše důkladně propočítat a k tomu Vám může sloužit kvalitní finanční poradce, který má širokou paletu společností, s kterými spolupracuje….