Nekonečné hledání nemovitosti?

Nemůžete najít vhodnou nemovitost a uvažujete o tom, zda to není lepší vzdát a zůstat v nájmu? Rád bych se s Vámi dnes podělil o velmi silný příběh mých klientů, který Vám možná dodá kuráže a vytrvalosti v možná nekonečném hledání Vaší vysněné nemovitosti. Rovněž Vás také připraví na možné komplikace, na které můžete v dnešní džungli realit narazit, aby Vás v době, kdy tu pravou nemovitost najdete, nic nepřekvapilo a byli jste si jistí v kframflecích.

zdroj: www.dumabyt.cz

První nemovitost

Příběh začíná jako každý jiný případ koupě nemovitosti, kdy mě oslovili dlouhodobí klienti s tím, že našli tu pravou nemovitost, kterou by chtěli prozatím na investici formou pronájmu koupit. Jednalo se o rodinný dům kousek od Olomouce před rekonstrukcí celkem velkých rozměrů se zahradou. Mým standardem je, že ihned po prověření, zda klienti na hypoteční úvěr dosáhnou, spojuji se s prodávajícím, kterého v 90% zastupuje realitní kancelář. Informace o nemovitosti proběhly z jeho strany v pořádku a nic nenasvědčovalo tomu, že by měl být s nemovitostí nějaký problém. Pustili jsme se tedy do vyřizování hypotečního úvěru, jehož součástí je i odhad nemovitosti.

Odhad nemovitosti

1. Na nemovitosti, respektive zahradě k domu vázlo tzv. věcné břemeno užívání a to takovou formou, že jednoduše sousedka si mohla před zahradu potenciálních budoucích kupujících kdykoliv přijet traktorem zezadu ke svému domu, aby měla lepší přístup. A jelikož je takové věcné břemeno zanesené v katastru a jedna bez druhé strany ho jen tak nezruší, znamená to v překladu, že sousedka si mohla kdykoliv chodit po i když jen části, ale zahradě klientů. 
2. Zjistilo se, že uprostřed pozemku je část, cca 10m2, kterou vlastní obec a tuto ,,černou díru” uprostřed pozemku pronajímá současným majitelům, aby mohli pozemek využívat celý. To by však nemuselo vadit, ovšem kde je psáno, že obec smlouvu jednou nevypoví, například během 30ti let splácení hypotéky a nepostaví si tam třeba sloup veřejného osvětlení či cokoliv jiného? Díky těmto právním vadám na nemovitosti je samozřejmě nemovitost nevhodnou zástavou a muselo by se jedině ručit jinou nemovitostí, což u objektu za 5.0 miliónů není úplně jednoduché. Sen získat tuto nemovitost se tedy ráze rozplynul. Když jsem volal realitnímu makléři tyto skutečnosti, řekl mi s klidným svědomím, že o nich ví, že majitelé s tím nehodlají nic dělat, ale že chtěl zkusit, jestli to náhodou tentokrát neprojde, i když na začátku se o ničem nezmínil. Názor si udělejte sami…

zdroj: www.dtest.cz

Druhá nemovitost

Klienti to však nevzdali za necelý měsíc mě oslovili s tím, že našli jinou nemovitost k pronájmu. Tentokrát se jednalo o bytovou jednotku. Zde opět stejným postupem, jako u prvního případu bylo zjištěno, že s nemovitostí je tentokrát vše v pořádku. Dodali jsme tedy potřebné podklady ke schválení úvěru, hypoteční úvěr schválili a v tomto okamžiku již nic nebránilo podpisu kupních smluv. Jak jsem však říkal na začátku, tento příběh Vám dodá odvahu nevzdávat se. Stal se totiž další průšvih. V den, kdy jsem seděl s klienty v kanceláři a podepisovali jsme hypoteční úvěr, volal mi realitní makléř, že prodávající nemovitosti dostal nabídku od souseda, aby prodal byt mu. Prý byt hrozně potřebuje pro svou dceru a je ochoten nabídnout o 500.000,- vyšší kupní cenu, než částku, na kterou měli mí klienti uzavření rezervační smlouvu s realitní kanceláří. Rezervační smlouva je obvyklým standardem koupě, aby se právě předešlo těmto komplikacím nahrazení kupujícího apod. Problémem je, že prodávající má většinou sice uvedenou v rezervační smlouvě sankci, když od rezervační smlouvy odstoupí, nicméně pokuta bývá ve smlouvách nejčastěji maximálně ve výši provize . V tomto případě byla zhruba 150.000,- což znamenalo, že i kdyby se mí klienti chtěli s prodávajícím soudit a částku by jim zaplatil, stále bude 350.000,- v plusu. Tudíž ho absolutně nic nezastavilo předtím, prodat byt onomu sousedovi. Hypoteční smlouvu jsme tedy hodili ještě teplou, vytištěnou k podpisu, do koše. Ruku na srdce, kdo by to neudělal stejně, když by mohl byt prodat dráž. Mí klienti tedy sice mohli získat po několika žalobách a soudních popotahováních 150.000,- avšak nemovitost byla opět ta tam.

Třetí nemovitost

Jdeme do třetího kola. Mým klientům opět nedochází elán a humor a ani ne za 4 dny mi volají, že se objevila další nemovitost. Opět byt za podobnou kupní cenu a že o něj mají zájem. Komunikace s realitní kanceláří proběhla v pořádku, odhad nemovitosti rovněž.  Nic nenasvědčovalo tomu, že by neměl být úvěr schválen a obchod nějakým způsobem narušen. Tentokrát tedy vše dopadlo v pořádku tak, jak má, prodávající podepsal kupní smlouvu a klienti již dnes nemovitost vlastní a pronajímají.

zdroj: www.tomasrygl.cz

Ponaučení a doporučení

1. Pokud kupujete nemovitost přes hypoteční úvěr, je to sice horší, než z vlastních prostředků, protože platíte úrok bance, avšak získáváte automaticky jednu velkou výhodu. Banka totiž za Vás prověří, zda je nemovitost v pořádku, nemá nějaké právní vady a má reálnou tržní cenu takovou, za jakou se nemovitost prodává. Chtějte tedy zpracovat odhad nemovitosti co nejdříve a to i když budete financovat nemovitost z vlastních zdrojů. Odhad si raději stejně zaplaťte přes externího odhadce. V budoucnu byste mohli být nemile překvapeni o tom, jaké všechny právní vady nemovitost, kterou jste před nějakým časem koupili, má.
2. Při uzavření rezervační smlouvy na nemovitost požadujte, aby ve smlouvě byla nejen sankce pro Vás, když si koupi rozmyslíte, která je tam vždy, ale rovněž sankce pro prodávajícího, když udělá to stejné. Toto již totiž standardem nebývá a rezervační smlouvy realitních kanceláří jsou často jednostranně výhodné. A když už tam nějakou sankci pro prodávajícího dostanete, tak ať je v dostatečné výši. To proto, aby v případě jiného zájemce v průběhu obchodu bylo co nejmenší riziko, že vás prodávající ,,vymění” za někoho jiného, kdo zaplatí víc.
3. Poslední ponaučení zní: Nevzdávejte to! Vím, že je dnes opravdu složité najít vhodnou nemovitosti, když i přes vysoké kupní ceny nemovitostí je stále poptávka větší, než nabídka, takže máte starosti již s tím, najít tu správnou nemovitost. Jak však vidíte, tak i když ji najdete, nemáte ještě vyhráno.

Závěr

Některé rizika bohužel vzejdou na povrch až v průběhu obchodu a nedá se na ně připravit ve 100%. Pokud však budete mít za zády schopného finančního poradce, dokáže řadu z nich eliminovat již na začátku nebo Vás na určitá rizika minimálně připravit, abyste byli vždy o krok napřed a ne o krok pozadu v dnešním uspěchaném světe realit. Takto budete schopni všechny klacky, které Vám budou přistávat pod nohy zvládnout, jelikož se budete mít o koho opřít a budete vědět, co máte čekat. Přeji Vám šťastnou ruku při výběru nemovitosti a hlavně aby byl průběh získání nemovitosti co možná nejhladší.