Jak bezpečně zafinancovat nemovitost hypotékou

V dnešním článku se budeme po delší odmlce opět věnovat tématu hypotečních úvěrů a to konkrétně postupu, který se svými klienty dodržuji při nákupu nemovitosti. Vše si ukážeme na modelovém případu od doby, kdy najdeme ideální nemovitost, až po výplatu prostředků prodávajícímu a přepis nemovitosti novému majiteli. To vše v jednotlivých bodech:

Prověření hypotéky

Dejme tomu že si tak brouzdáte internetem a najdete svou vysněnou nemovitost. Ve více jak 90% případů ji bude nabízet realitní kancelář, tudíž si domluvíte prohlídku, která řekněme potvrdí Váš zájem. Tehdy by většina lidí potřebovala nějaký čas na rozmyšlenou, jestli je to opravdu ta pravá nemovitost, zhodnocení veškerých rizik s nákupem, splátky hypotéky apod. Realita je ale bohužel jiná. Jelikož hlad po nemovitostech je velký a nabídka mimo nemovitosti, na které budete čekat rok a déle, je malá, realitka začne ,,tlačit”. Její rétorika bude nejčastěji znít takto: ,,Pokud máte o nemovitost zájem, potřeboval/a bych do velmi krátké doby podepsat rezervační smlouvu a složit rezervační poplatek, jelikož jsou zde další zájemci. Zde přichází první doporučení z mé strany a to důkladně si prověřit, zda a za jakých podmínek dosáhnu na hypoteční úvěr. Rezervační záloha je totiž nejčastěji ve výši provize realitní kanceláře a může se vyšplhat i přes 100.000,-. Z pozice zájemce o nemovitost bych rád tuto zálohu skládal tehdy, kdy mám pevnou půdu pod nohama. Tu získám právě prověřením získání hypotečního úvěru tzv. scoringem.

Schvalovací proces

V druhém kroku je kladně prověřeno získání hypotečního úvěru formou podepsané žádosti a tehdy nic nebrání složení rezervační zálohy realitní kanceláři. Co dál? Jelikož v rezervační smlouvě je uveden šibeniční termín na podpis kupní smlouvy, kde se již jako klient zavazuji uhradit kupní cenu, měl bych mít do této doby schválenou hypotéku. Předběžné prověření hypotečního úvěru totiž neznamená, že je na světě úvěrová smlouva, nicméně pouze příslib banky, že pokud doložím všechny nezbytné podklady pro schválení, které nebudou nasvědčovat jiným skutečnostem, než které jsem uvedl, nemá banka problém s tím, mi hypotéku poskytnout. Teprve až schválením a tvorbou úvěrových smluv je 100% jistota, že mi peníze neutečou. Proto je tedy velmi důležité hypotéku schválit předtím, než dojde k podpisu kupních smluv, abych měl jistotu, že budu mít kupní cenu opravdu z čeho uhradit.

Uzavření obchodu

Zde jsme tedy již v situaci, kdy jsme doložili bance veškeré potřebné dokumenty ke schválení, jako odhad, příjmy a další nezbytné dokumenty a máme schválenou hypotéku. Mohu tedy podepsat kupní smlouvu na mou vysněnou nemovitost. Tento postup je vhodný rovněž kvůli tomu, že aktuální majitel nemovitosti musí podepsat souhlas se zástavou ve prospěch Vaší financující banky a toto lze vyřešit rovnou při podpisu kupní smlouvy tudíž není potřeba se potkávat u advokáta 2x. V této situaci mám téměř vyhráno, jelikož hypotéka je schválená a kupní smlouva podepsaná. Je třeba však splnit ještě několik kroků k tomu, aby vše dopadlo tak, jak má…

Čerpání úvěru

Posledním krokem a tím nejdůležitějším od začátku je samozřejmě úhrada prostředků za předmětnou nemovitost, jelikož bez toho se žádná transakce neuskuteční. Banka totiž nefunguje tak, že by nějakým způsobem po schválení hypotéky sama od sebe poslala někam peníze a vše vyřešila za mě. Tato ojedinělá skutečnost se děje pouze u významných developerských projektů, které jsou zasmluvněné u bank a mají domluvené tyto exkluzivní podmínky v rámci servisu klienta. V opačném případě je na mě, abych splnil nezbytné kroky dle úvěrové smlouvy k výplatě peněz.

Přepis vlastníka

Nyní tedy banka posílá peníze na úhradu kupní ceny podle konstrukce mé hypotéky v souladu se zákonem o spotřebitelském úvěru a tehdy realitní makléř nebo advokát, který momentálně drží peníze ve své úschově běží na katastr, aby zavkladoval nového vlastníka nemovitosti, Vás. V tomto pátém bodě je rovněž na místě ladit s majitelem a realitní kanceláří konkrétní termín předání nemovitosti dle kupní smlouvy k Vašemu užívání. Nejpozději přepisem vlastníka na katastru, což trvá zhruba 21 dní by se tak mělo stát, pokud se nedomluvíte jinak. Nyní je tedy nemovitost napsaná na správného vlastníka, a peníze od advokáta mohou putovat k prodávajícímu a transakce je tím u konce.

Závěr

Pokud se tedy budu držet všech kroků, neměl bych se dostat do žádných velkých problémů a potenciálních sankcí ze strany prodávajícího nebo realitní kanceláře. Šikovný finanční poradce je ovšem schopen Vám s drtivou většinou těchto kroku velmi aktivně pomoci, jelikož pro řadu lidí to může být velmi složitý proces. Na rozdíl od banky, která Vás pouze úkoluje je schopen se aktivně zapojit do procesu, napojit se na všechny zúčastněné osoby v případu a celkově Vám usnadnit starosti spojené s financováním. Realitní trh je totiž extrémně rychlý a lze ho přirovnat například k trhu s ojetými automobily. Problém je ale v tom, že v případě automobilu se nejčastěji jedná o desítky tisíc korun, které jsou ve hře, u nemovitosti jsou ve hře jednotky milionu korun….

zdroj obrázku: problematicka.cz