Jak rekonstruovat a nezbláznit se – 2. část

Po delší odmlce Vám přináším výsledek příběhu týkající se koupě a následně složité rekonstrukce rodinného domu, která nezačala zrovna nejlépe. Jak jsem již avizoval na konci první části tohoto příběhu, byl to běh na dlouhou trať. Banka nám vzhledem k nízkému budoucímu odhadu nemovitosti povolila refinancovat pouze hypoteční úvěr použitý na koupi nemovitosti společně s úvěrem ze stavebního spoření. Neúčelový spotřebitelský úvěr jsme tedy museli nechat žít svým životem. 

Povedlo se nám však získat cca 500.000,- na dokončení stavebních úprav domu a klientce zůstane na splácení pouze původní neúčelový úvěr a nový hypoteční úvěr. Splátkové zatížení klientky před započetím naší spolupráce bylo cca 12.700,-. Nově i přes získání 500.000,- prostředků navíc bude zatížení díky redukci počtu smluv pouze o 800,- měsíčně více. Pojďme si však, jak jsem slíbil, shrnout skromná doporučení, které bych Vám chtěl předat na základě tohoto případu:

Využití budoucího odhadu: Jak jsem nastínil v prvním díle tohoto příběhu, doporučuji vždy budoucí rekonstrukci ať už samostatnou nebo v případě financování koupě nemovitosti zahrnout do odhadu nemovitosti, jelikož banka bude pracovat s budoucí hodnotou a nikoliv jen se stávající hodnotou. Tím lze hypoteční úvěr opticky navýšit a nebude potřeba si půjčovat peníze mnohem dráž formou například úvěrem ze stavebního spoření či nedej bože neúčelovým spotřebitelským úvěrem.

Navýšení úvěrového rámce: Pokud to dovoluje odhad nemovitosti, doporučuji navýšit úvěrový rámec nad částku, kterou klient odhaduje, že bude na celkový investiční záměr potřebovat, jelikož ze zákona dnes klient nemusí dočerpat až 20% úvěru bez sankce. Splátka sice zpravidla zůstane stejná, jako v případě navýšeného úvěru i když úvěr klient nevyčerpá celý a zkracuje se doba trvání úvěru podle vyčerpané částky. Pokud je to však nutné, lze s bankou sepsat změnu uvěrové smlouvy formou dodatku za poplatek řádově v jednotkách tisícikorun dle banky a splátky opět roztáhnout na maximální dobu trvání úvěrové smlouvy, která byla schválená. Zákon dnes umožňuje rovněž umořit každý rok až 25% úvěrového rámce bez poplatku, tudíž pokud by nějaké prostředky přece jen zbyly, lze je do hypotéky po roce ,,vrátit“.

Dostatečně promyslet rozpočet: Při řešení úvěrů na rekonstrukci s klienty často slýchávám věty typu ,,To více stát nebude“ nebo ,,Budu to mít levněji přes známého“ apod. Často se však stává, že je to přesně opačně a nastanou neočekávané výdaje, spojené s rekonstrukcí a celý proces se zastaví. Klientům pak nezbyde nic jiného, než využít právě neúčelového spotřebitelského úvěru s velmi krátkou splatností a vysokou úrokovou sazbou oproti hypotečnímu úvěru, případně v lepší variantě využít úvěru ze stavebního spoření na bytovou potřebu, který je ale stejně tak, dražší. Proto doporučuji razit heslo ,,Dvakrát měř, jednou řež“ aby se alespoň tento potenciální problém co nejvíce eliminoval a věnovat celkovému promyšlení záměru dostatečnou pozornost a energii.

Nerad bych se však stavěl do role mudrlanta a člověka, který kudy chodí, všechno zná a všude byl, to rozhodně ne. Rád bych však tímto příběhem apeloval na ty z Vás, kteří mají v plánu řešit podobný záměr. Vyvarovat se některých chyb výše může totiž ušetřit spoustu starostí. Většina populace tento záměr neřeší desetkrát za život, avšak jednou maximálně dvakrát a třeba někoho z Vás příběh inspiruje a pomůže Vám usnadnit si cestu za svým snem v podobě vysněného bydlení.