Jak rekonstruovat a nezbláznit se – 1. část

Před pár týdny jsem měl tu čest setkat se s velmi aktivní klientkou po všech směrech. Nejen že sama vychovává dvě děti a má náročnou práci, navíc se rozhodla ještě koupit pro sebe a své děti rodinný dům a formou rozsáhlé rekonstrukce z něj vytvořit pravý domov. Jelikož jsem se ze svém oboru setkal několikrát s podobnou situací, kterou tato dáma řešila a často klientům velmi zkomplikovala život, rozhodl jsem se s Vámi o tuto zkušenost podělit. Uvědomil jsem si totiž, že většina populace řeší výstavbu, či rekonstrukci nemovitosti jednou, maximálně párkrát za život. Naopak díky svému oboru mám možnost setkat se s desítkami případů a být u toho, jak si klienti staví svůj sen a jsem schopen pozorovat, jakých nejčastějších chyb se dnes lze nevědomky, při financování tohoto záměru, dopustit, což považuji z mého pohledu za velmi silnou zbraň.

Z prvopočátku se jednalo o běžný případ koupě nemovitosti se záměrem rekonstrukce, kterou klientka financovala hypotékou za velmi nízkou cenu. Během naší schůzky se však na stole začalo objevovat mnoho dalších dokumentů tvářící se podobně jako hypoteční smlouva, kterou jsme zpočátku rozebrali. Po důkladném zorientování se v dokumentech jsme si s klientkou ujasnili, že situace je malinko složitější. Došlo sice k tomu, že klientka dům koupila na hypotéku, nicméně v bance jí bylo doporučeno řešit následnou rekonstrukci formou nezajištěného úvěru ze stavebního spoření, což je sice úvěr na bydlení, nicméně takto se záměr rekonstrukce naprosto oddělil od hypotéky. Tím pádem nedošlo k využití budoucí hodnoty nemovitosti po rekonstrukci a k navýšení hypotéky o část prostředků na potřebnou rekonstrukci, což by klientce velmi pomohlo. Banky dnes sice vyžadují mít minimálně 10% naspořených vlastních prostředků z odhadní ceny a pro ideální průchod případu dokonce 20%, nicméně pokud se jedná o rekonstrukci nemovitosti, lze formou budoucího odhadu vzít rovněž určitou částku prostředků i na rekonstrukci dané nemovitosti, jelikož její hodnota bude na konci rekonstrukce mnohem vyšší, než při pouze holé koupi. A s tím dokáží banky pracovat. Úvěr ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti je co se týče úrokové sazby zhruba 2x dražší, než hypotéka a navíc nenabízí tak dlouhou splatnost.

To nejhorší však teprve přišlo. Jelikož rekonstrukce probíhala jinak, než se předpokládalo, byla tato samoživitelka nucena si vzít další úvěr na pokračování v rekonstrukci. V tomto případě se již díky předlužení formou dosavadních splátek vzhledem k dostupným prokazatelným příjmům jednalo o dnes nejdostupnější předschválený neúčelový úvěr v domovské bance. Ten sice mnohdy není dražší, než úvěr ze stavebního spoření bez zástavy nemovitosti, ale jeho hlavním problémem je velmi krátká splatnost oproti účelovým úvěrům na bydlení a tím mnohem vyšší splátka. Díky tomuto produktu sice klientka mohla pokračovat v rekonstrukci, nicméně měsíční zatížení razantně stouplo. Aby toho nebylo málo, tak ani díky třem úvěrům nebylo možné celou rekonstrukci dokončit, ať už z důvodu nepřesných rozpočtů ze strany najatých firem nebo komplikaci vzniklých na stavbě a stále chybí určitá část peněz. Náš cíl je tedy dostat se z tohoto začarovaného kruhu, konsolidovat co nejvíce všechny tyto závazky, čímž radikálně snížíme výši splátek a vzít dodatečné prostředky na finální dokončení domu.

Dle metodiky dnešních bank se nám povedlo najít cestu, jak spojit hypotéku, úvěr ze stavebního spoření a budoucí potřebné prostředky na dokončení do jedné hypotéky, jelikož se jedná o účelové úvěry a k tomu formou americké hypotéky u stejné banky refinancovat spotřebitelský úvěr. Ve výsledku by klientka měla pouze dva úvěry s co nejdelší splatnosti a zároveň nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu. Případ se však zasekl na budoucím odhadu nemovitosti, který jsme již nyní po nové bance poptali a ten nevyšel zdaleka tak, jak jsme potřebovali, jelikož teprve teď se vlastně klientka dozvěděla, jakou bude mít dům hodnotu po rekonstrukci. Zde bych rád zdůraznil, že do této doby díky počátečnímu doporučení na pobočce banky, nemohl nikdo tušit, jaká hodnota bude. Momentálně bojujeme alespoň o spojení prvních 2 úvěrů a o prostředky na dokončení domu do jedné hypotéky a neúčelový spotřebitelský úvěr nechat žit svým životem, čímž klientka i tak razantně ušetří. Nic však ještě není jisté a to, jak případ nakonec dopadne s mým skromným doporučením a ponaučením, se Vám budu snažit sdělit co nejdříve, jakmile dosáhneme nějakého výsledku, jelikož ten je díky složitosti případu stále v řešení…